Cuộc đua săn đất 'sạch' khiến M&A bất động sản tăng nhiệt

7 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến đà giảm tốc mạnh mẽ của nguồn cung ở nhiều phân khúc. Chỉ tính riêng mảng chung cư (nhà ở cao tầng), nguồn cung giảm khoảng 40% và rổ hàng bất động sản liền thổ cũng hạ nhiệt với tỷ lệ tương tự, đà giảm được xem là mạnh nhất trong vòng gần nửa thập niên qua.

Tuy nhiên, diễn biến nguồn cung nhỏ giọt là chỉ báo cho sự khan hiếm hàng hóa năm 2019 càng "thổi lửa" vào làn sóng mua bán sáp nhập quỹ đất tại các dự án trở nên sôi động hơn. Bởi lẽ, quỹ đất chính là con át chủ bài để các doanh nghiệp địa ốc phát triển sản phẩm. Sân chơi M&A trở thành màn độc diễn của riêng các đại gia và đối tác cũng là các tên tuổi lớn.

Thị trường mua bán dự án đầu năm 2019 khởi động với thương vụ M&A của tập đoàn Keppel Land tại dự án Đồng Nai Waterfront. Tập đoàn này công bố sẽ bán lại 70% cổ phần tại dự án Đồng Nai Waterfront City cho Tập đoàn Nam Long với 2.313 tỷ đồng (tương đương 100,57 triệu USD). Sau thương vụ này, đại gia địa ốc đến từ Singapore và Nam Long sẽ cùng phát triển khu dân cư rộng 170 ha tọa lạc tại xã Long Hưng, Biên Hòa, Đồng Nai.

Keppel Land gần đây cũng đã công bố thông tin về việc mua lại ba khu đất tại TP HCM. Thông qua công ty con, đại gia bất động sản Singapore đã ký kết hợp đồng mua bán có điều kiện với tập đoàn bất động sản Phú Long cho 60% cổ phần của toàn khu đất, với tổng số tiền đầu tư là 1.304 tỷ đồng (tương đương 56 triệu USD).

Theo thông báo chính thức của doanh nghiệp, tổng diện tích của ba khu đất là 6,2 ha, thuộc huyện Nhà Bè, mỗi khu đất cách nhau 400 m và nằm dọc theo tuyến đường huyết mạch Nguyễn Hữu Thọ. Chủ đầu tư có kế hoạch phát triển khu đất với 2.400 căn hộ cao cấp và nhà phố thương mại, dự án sẽ cung cấp khoảng 14.650 m2 không gian thương mại cho khu vực. Tổng chi phí phát triển cho dự án, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến hơn 7.400 tỷ đồng (tương đương 320 triệu USD).

Phối cảnh một dự án khu đô thị được M&A trong nửa đầu năm 2019.

Công ty cổ phần Lotte FLC, một liên doanh giữa tập đoàn FLC và công ty Lotte Land (công ty con của tập đoàn Lotte), đã được thành lập với số vốn điều lệ là 556,5 tỷ đồng (khoảng 24,1 triệu USD) để hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo của Cục quản lý Đăng ký Kinh doanh. Công ty Lotte Land sẽ sở hữu 60% cổ phần của công ty Lotte FLC và phần còn lại sẽ do tập đoàn FLC và các công ty con nắm giữ.

Chủ tịch tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết đã chia sẻ tại cuộc họp cổ đông gần đây rằng liên doanh được thành lập nhằm mục đích phát triển một khu đất rộng 6,4 ha tại Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Trong bối cảnh những quỹ đất "sạch" đã bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nhà ở và thương mại tại khu vực trung tâm ngày càng khó tiếp cận, một số công ty đang chuyển hướng M&A và thâu tóm quỹ đất xa hơn.

Điển hình như tập đoàn Novaland (trụ sở tại TP HCM) nhưng đang bành trướng quỹ đất để phát triển khu đô thị tại Biên Hòa, Đồng Nai, Vũng Tàu, Phan Thiết, Cần Thơ... Tập đoàn Nam Long (văn phòng tại khu Nam Sài Gòn) nhưng vẫn đánh bắt xa bờ tới tận Đồng Nai, Long An. Tuy có nhiều nhà đầu tư mới đang xem xét, ngấp nghé quỹ đất tại các khu vực mới nổi, phần lớn các dự án vẫn được dẫn dắt bởi các nhà phát triển nội địa hoặc quốc tế mà đã thành lập lâu đời tại Việt Nam.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Jones Lang LaSalle Việt Nam nhận xét, cuộc đua săn quỹ đất sạch đang do các ông lớn ngành địa ốc cầm trịch và dẫn dắt thị trường M&A bất động sản. Các thương vụ mua bán sáp nhập trong nửa đầu năm 2019 cho thấy cả khối nội lẫn khối ngoại đều sẵn sàng cho chiến lược bắt tay cùng phát triển trong những năm sắp tới. Đáng chú ý, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục có những cam kết lâu dài (tầm nhìn dài hạn) đối với bất động sản Việt Nam.

Chuyên gia này dự báo, các hoạt động M&A có thể sẽ tăng trưởng với tốc độ chậm hơn đôi chút trong hai quý còn lại của năm 2019 do thiếu các dự án "sạch" và các dự án sẵn sàng đón nhận đầu tư.

Bà Vân phân tích thêm, trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ - Trung tiếp tục leo thang, xu hướng dịch chuyển lĩnh vực sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục mang lại lợi ích cho cả khu vực, bao gồm Việt Nam. Các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động.

Đại diện JLL cũng đề cập đến khía cạnh nhạy cảm của thị trường M&A bất động sản. Đó là thời gian gần đây, những dự án bất động sản chưa được phát triển hiệu quả hoặc những dự án được giao dịch với giá thấp hơn thị trường hoặc không thông qua đấu thầu chính thức đang phải qua những bước kiểm soát chặt chẽ từ các nhà chức trách tại Việt Nam.

Việc các cơ quan có thẩm quyền hành động, rà soát chặt chẽ hơn môi trường M&A có thể sẽ tác động đến lợi nhuận kinh doanh trong ngắn hạn, vì một số dự án bất động sản đang phải giảm tốc độ nhằm phục vụ cho quá trình điều tra. Điều này có thể dẫn đến sự trì hoãn tạm thời của những nhà đầu tư đang sẵn sang chờ rót vốn. Tuy nhiên, theo bà Vân, mặt tích cực của đợt rà soát này sẽ thúc đẩy tính minh bạch được cải thiện, đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng và thu hút nhiều nhà đầu tư gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam hơn.

Vũ Lê