Góp ý về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất xây dựng Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh theo "phương án 4".

Cụ thể: Điều chỉnh bảng giá đất theo "phương án 4" cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, trên cơ sở thu thập nguồn thông tin từ việc xác định đơn giá đất tính bồi thường, giá đất tái định cư tại các dự án trên địa bàn trong thời gian qua và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế (đơn giá này vẫn còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế trên thị trường). Từ đó, từng bước tiệm cận với giá thị trường theo Luật đất đai năm 2024 sẽ ban hành Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy việc gọi là "phương án 4" có thể chưa thật chính xác. Bởi lẽ, "Phương án 4" thực chất là nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã quy định "trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương" mà TP.HCM thuộc trường hợp cần thiết ban hành bảng giá đất điều chỉnh.

TP.HCM đang xây dựng bảng giá đất điều chỉnh. Ảnh: Gia Linh

Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy có thể đơn vị tư vấn giá đất đã thực hiện 3 phương thức xây dựng Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho hay Hiệp hội đề xuất phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn như sau:

Đề nghị sử dụng "phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh" bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND thành phố phê duyệt làm chuẩn. Áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP.Thủ Đức, để bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng được thực hiện tại quận 3 tăng 4,4-8,7 lần; quận 6 tăng 4,6-11 lần; quận 7 tăng 7,7-15,6 lần; quận 8 tăng 4,3-18,3 lần; quận 11 tăng 3,6-9,4 lần; quận 12 tăng 2,6-33,4 lần; quận Tân Bình tăng 6,8-12 lần; quận Tân Phú tăng 7-16,9 lần; quận Gò Vấp tăng 7-10,8 lần; quận Bình Thạnh tăng 5-12,8 lần; quận Bình Tân tăng 7,4-17 lần; thành phố Thủ Đức tăng 6,8-34,7 lần; huyện Hóc Môn tăng 3,6-50,7 lần; huyện Củ Chi tăng 9,7-31,7 lần; huyện Bình Chánh tăng 1,9-36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7-22,3 lần; huyện Cần Giờ tăng 7,8-22,9 lần.

Trong đó, có một số quận, huyện có dải biên độ các mức giá đất rất rộng, điển hình là quận 8 tăng từ 4,3 đến 18,3 lần, quận 12 tăng từ 2,6 đến 33,4 lần, huyện Bình Chánh tăng từ 1,9 đến 36 lần và huyện Hóc Môn tăng từ 3,6 đến 50,7 lần. Thực hiện phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng sẽ sát với giá đất tại các khu vực của các quận, huyện.

Tiếp đó, HoREA đề nghị không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất 2 nhân hệ số để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh. Điển hình như trường hợp Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của quận 1, quận 4 và quận 5 và đề nghị xây dựng lại Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy Bảng giá đất 2 nhân hệ số để tính đồng loạt theo từng nhóm tuyến đường trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh như quận 10, quận Phú Nhuận và đề nghị xây dựng lại Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị không xây dựng các mức giá đất của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (gồm quận 3, quận 6, quận 7, quận 11, quận 12, Bình Thạnh), 4 huyện (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP.Thủ Đức có mức giá đất cao nhất trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh cao hơn mức cao nhất của khung hệ số (K) đối với đất ở. 

Hiệp hội rất tán thành phương thức xây dựng Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của 10 quận và 1 huyện là quận 1, quận 4, quận 5, quận 8, quận 10, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp, Bình Tân và huyện Nhà Bè có mức giá đất cao nhất trong Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh không cao hơn khung hệ số (K) đối với đất ở theo Quyết định 11/2024/QĐ-UBND.

HoREA đề nghị đơn vị tư vấn định giá đất và cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 22 quận, huyện và TP.Thủ Đức. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị sửa lại cho đúng tên Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh quận Gò Vấp và huyện Cần Giờ.