Sàn giao dịch bất động sản: "Chìa khoá" giải quyết nhiễu loạn nhưng triển khai thế nào?
Bước tiến minh bạch...
Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất thực hiện các thủ tục đất đai như mua bán, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch bất động sản có thể thực hiện trực tuyến giống như giao dịch chứng khoán.
Trên thực tế, câu chuyện giao dịch bất động sản qua sàn giống như chứng khoán đã được đề cập trong vài năm trở lại đây khi thị trường địa ốc trải qua nhiều đợt "sốt đất", "sốt giá". Trước đó, năm 2023, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã có những chia sẻ về vấn đề này trước Quốc hội.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng: Việc Bộ Xây dựng thúc đẩy triển khai phương án này trong quý 2/2025 do thị trường bất động sản hiện nay tồn tại nhiều bất cập như tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch không minh bạch và pháp lý chưa rõ ràng, gây ra nhiều rủi ro cho người mua và ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế. Việc mua bán bất động sản chủ yếu diễn ra qua các kênh truyền thống như hiện nay, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến hiện tượng sốt ảo, thao túng giá và thậm chí là lừa đảo.
Bên cạnh đó, nhiều giao dịch không được kê khai đầy đủ khiến Nhà nước thất thu thuế, đồng thời gây khó khăn trong việc quản lý và điều tiết thị trường.
Đồng thời, ông Đính cũng thừa nhận một phần nguyên nhân từ việc có nhiều môi giới thiếu đạo đức, làm ăn chộp giật, tiếp tay cho đầu cơ, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Một vấn đề được đặt ra, nếu sàn giao dịch bất động sản được triển khai, vai trò của các môi giới sẽ thay đổi như thế nào, liệu môi giới bất động sản sẽ "lụi tàn" khỏi thị trường? Ông Đính chia sẻ: Giống như trên thị trường chứng khoán, môi giới sẽ không mất đi mà sẽ phải thay đổi phương thức hoạt động. Thay vì đóng vai trò là người trung gian trong các giao dịch thì môi giới sẽ chuyển sang làm nhiệm vụ tư vấn, cung cấp thông tin và hỗ trợ khách hàng theo cách phù hợp của thị trường.
Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ, việc áp dụng mô hình này sẽ giúp tạo ra sự minh bạch rõ ràng trong mọi giao dịch.
Ông Toản lấy dẫn chứng tại Singapore, để không thất thu thuế và quản lý minh bạch, Singapore có hệ thống sàn giao dịch bất động sản công khai trên cổng thông tin nhà đất của Chính phủ để người mua và người bán có thể tham khảo đưa ra mức giao dịch hợp lý. Qua đó, Nhà nước thu đúng, thu đủ các khoản thuế, phí liên quan, không xảy ra thất thoát. Cũng nhờ tính minh bạch mà các giao dịch bất động sản có biểu hiện bất thường về giá cả sẽ bị thanh tra, khó có tình trạng "đi ngầm".
Băn khoăn về sàn giao dịch bất động sản giống như sàn chứng khoán
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch công ty bất động sản GP. Invest cũng nhận định, sàn giao dịch địa ốc giống như giao dịch chứng khoán sẽ tạo ra một hệ sinh thái ổn định, tăng minh bạch cho toàn ngành. "Khi sàn giao dịch bất động sản như Bộ Xây dựng đề xuất được triển khai, người mua và người bán đều có thể nhìn thấy thông tin cụ thể về bất động sản, mức giá, quy trình pháp lý, giúp họ đưa ra quyết định chính xác. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng thổi giá" ông Hiệp nói.
Tuy nhiên, ông Hiệp cũng đánh giá rằng sàn giao dịch bất động sản chắc chắn sẽ gặp không ít trở ngại khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội. Nhất là trong bối cảnh muốn đưa giao dịch bất động sản lên sàn giống như chứng khoán còn thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp lý.
Ông Hiệp cho rằng, việc thiếu các quy định rõ ràng về việc bảo vệ quyền lợi người mua, chứng nhận quyền sở hữu cũng như các vấn đề liên quan đến thuế, phí khi giao dịch trực tuyến là một rào cản lớn. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp khó thực hiện giao dịch hợp pháp mà còn tạo ra nguy cơ tranh chấp pháp lý giữa các bên liên quan.
Thêm vào đó, các quy định pháp lý về việc niêm yết và giao dịch bất động sản dưới dạng chứng khoán hóa vẫn chưa được hoàn thiện, điều này làm cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện giao dịch bất động sản một cách minh bạch và an toàn.
Ngoài vấn đề pháp lý thì vấn đề công nghệ cũng là rào cản rất lớn, các doanh nghiệp cần phải "chạy nước rút" để chuyển đổi mô hình kinh doanh truyền thống sang một nền tảng giao dịch trực tuyến...
Tham khảo thêm