Tp.HCM: Nhà đầu tư “nhòm ngó” bất động sản quanh tuyến vành đai

Khảo sát thực tế vào đầu tháng 10/2024 tại dự án căn hộ FIATO Uptown trên đường Tô Ngọc Vân, P.Tam Bình, quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) nhận thấy, lượng khách quan tâm tìm hiểu dự án tăng lên so với thời điểm quý 1/2024. Đây là dự án nằm cạnh tuyến vành đai 2 đoạn qua Tp.Thủ Đức đang lên kế hoạch đền bù và khởi công vào đầu năm 2025.

Theo môi giới, khi thông tin khởi công khép kín vành đai 2 ngày càng rõ nét thì nhà đầu tư cũng bắt đầu “nhòm ngó” các dự án quanh tuyến đường với kì vọng giá gia tăng trong tương lai. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm đã thúc đẩy tâm lý ra quyết định của nhà đầu tư nhanh hơn.

FIATO Uptown là nguồn cung căn hộ sơ cấp hiếm hoi tại Tp.Thủ Đức, có mật độ xây dựng khối tháp thấp, chỉ từ 25 – 28%. Dự án nằm trong khu dân cư riêng biệt Thang Long Home - Hưng Phú (phát triển bởi Thang Long Real Group) rộng 9,2ha, nơi cộng đồng cư dân đã hình thành với 80% cư dân về sinh sống. 

Không chỉ căn hộ mà đất nền và nhà phố riêng lẻ tại Tp.Thủ Đức gần đây cũng rục rịch trở lại. Một số mảnh đất, căn nhà gần tuyến vành đai 2 được nhà đầu tư để ý. Thông tin đền bù dự án khiến nhiều nhà đầu tư có bất động sản hoặc chuẩn bị ôm nhà đất gia tăng hi vọng về việc, nguồn tiền đề bù của dân sẽ đổ đi các hướng mua nhà. Vì thế, động thái “đi trước đón đầu” của nhà đầu tư đã xuất hiện trên thị trường khu Đông Tp.HCM.

Được biết, sau 4 năm tạm dừng thi công, dự án Vành đai 2 Tp.HCM đoạn 3, từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa dài 2,7km, sẽ được bàn giao mặt bằng vào tháng 12/2024 và tái khởi động vào đầu năm 2025. Hiện công tác đền bù, giải tỏa của dự án đang chờ thẩm định và phê duyệt của UBND Tp.HCM.

Vành đai 2 đóng vai trò là tuyến đường đô thị, kết nối trục Đông - Tây của Tp.Thủ Đức. khi được khép kín sẽ đóng vai trò kết nối vùng và trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội cho Tp.Thủ Đức nói riêng, Tp.HCM nói chung.

Vành đai 2 được quy hoạch 16 năm trước (2007), dài 64km, quy mô 6-10 làn xe. Tuyến đường bắt đầu từ Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) qua cầu Phú Mỹ (quận 7), tiếp tục ra ngã tư Bình Thái nối vào nút giao Gò Dưa (Tp.Thủ Đức), điểm cuối ra quốc lộ 1, rồi chạy vòng về Nguyễn Văn Linh tạo thành đường bao quanh Tp.HCM. Đến nay, toàn tuyến chỉ có 50km được hoàn thành.

Cùng với đó, dự án vành đai 3 Tp.HCM đã được khởi công cũng tác động khá nhiều đến hoạt động mua bán trên thị trường địa ốc. Suốt thời gian qua, không ít nhà đầu tư đã âm thầm săn hàng quanh tuyến này ở cả thị trường Tp.HCM và tỉnh lân cận.

Đường vành đai 3 không vận hành riêng lẻ mà được quy hoạch liền mạch với 5 tuyến cao tốc hướng tâm, gồm: Tp.HCM - Trung Lương, Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Bến Lức - Long Thành, Tp.HCM - Mộc Bài và Tp.HCM - Chơn Thành. Chưa kể, trong vòng 5 đến 15 năm tới, vành đai 3 sẽ cùng với các tuyến vành đai 2, vành đai 4 tạo thành mạng lưới giao thông khép kín, bao quanh Tp.HCM. Nắm rõ các thông tin này nhà đầu tư nhạy bén đã tìm cách săn bất động sản để đón đầu.

Ngoài ra, đường vành đai 4 Tp.HCM có tổng chiều dài 197,6km, đi qua 5 tỉnh, thành là: Tp.Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Tp.HCM, Long An. Hiện dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.

Theo UBND Tp.HCM, đường Vành đai 4 có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội các tỉnh vùng Đông Nam Bộ, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có tính kết nối giao thông liên vùng, giải quyết lưu thông hàng hóa, giảm chi phí logistic.

Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư đường vành đai 4 , UBND Tp.HCM đã phối hợp với Bộ GTVT và UBND các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An thống nhất cần nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng chung cho toàn tuyến, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Có thể thấy, hiện nay động thái của nhà đầu tư với bất động sản rõ nét hơn so với các quý đầu năm 2024. Khả năng đưa ra quyết đoán nhanh hơn, xuất phát từ lý do: Trước đó, hầu hết nhà đầu tư tham khảo thị trường, bây giờ mới là giai đoạn quyết mua sau khi cân nhắc khả năng. Sự cạnh tranh về giá bán và sự thiện chí có thể giúp thị trường bất động sản sôi động về cuối năm.

Theo quan sát, với người mua ở thực tâm lý “sợ bỏ lỡ” cơ hội giá tốt ở thời điểm này  bắt đầu hình thành. Họ đi tìm hiểu dự án và ra quyết định nhanh hơn. Theo đó, một số dự án căn hộ hay nhà phố ở khu vực gần các tuyến vành đai đã gia tăng sức cầu. Mặc dù sức cầu chưa phân bổ đồng đều ở từng khu vực song yếu tố hạ tầng đã và đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư . Bởi khi các thông tin hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản dự báo sẽ vào nhịp tăng.

“Nhìn chung, thị trường cho thấy điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ, còn nguồn cầu thận trọng và tập trung cho các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo. Tỷ trọng hạng A và B trong tổng nguồn cung sơ cấp giảm, làm giá trung bình toàn thị trường giảm theo quý, tuy nhiên giá các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau", đại diện Savills nhấn mạnh trong báo cáo quý 3/2024.