Bất động sản 2020: Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội, thị trường khó có điểm “cực nóng"

Năm Kỷ Hợi đã chính thức khép lại. Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp nhìn nhận rằng 2019 là một năm trầm lắng đối với thị trường địa ốc. Sang năm Canh Tý 2020, bất động sản sẽ phát triển như thế nào, liệu có tiếp tục khó khăn, phân khúc nào sáng… là những câu hỏi đặt ra. Dân trí đã có cuộc PV nhanh với một số chuyên gia về xu hướng thị trường năm mới.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế:

Bất động sản 2020: “Nóng rẫy" như năm ngoái, năm trước nữa là khó

Bất động sản năm 2019 tiếp tục xuất hiện một số điểm nóng đầu năm, cuối năm thì trầm lắng hơn, đặc biệt là phân khúc condotel. Ở phân khúc này, nguồn cung rất mạnh tạo ra dư thừa nhất định trong khi đó có sự không rõ ràng trong vấn đề pháp lý khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Với vụ Cocobay Đà Nẵng tuyên bố vỡ trận trong cam kết lãi suất như “dội gáo nước lạnh” vào sự hăm hở của thị trường. Rất may, cuối năm 2019, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel. Hy vọng phân khúc này khi có sự rõ ràng về pháp lý sẽ bớt sự trầm lắng, lấy lại niềm tin của nhà đầu tư.

Sang năm 2020, tôi cho rằng sẽ tiếp tục xu hướng của 2019, bất động sản nghỉ dưỡng trì trệ lại, nhà giá rẻ tiếp tục có nhu cầu cao. Nhà phố thương mại cũng tiếp tục phát triển.

Năm 2019 số lượng doanh nghiệp địa ốc phá sản rất lớn. Năm 2020 cũng có thể sẽ không phải là một năm tích cực lắm cho doanh nghiệp bất động sản. Không còn cách nào khác, doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc, thực hiện hoạt động quảng bá phù hợp, đảm bảo các cam kết, tránh mất uy tín trên thị trường…

Một điểm đáng lưu ý nữa là kênh phát hành trái phiếu sẽ không còn là thị trường hấp dẫn nữa. Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng doanh nghiệp không hoàn toàn khó khăn về vốn bởi lộ trình siết tín dụng khá rõ ràng, doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị. Chỉ trừ những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn tín dụng mới lo ngại.

Nhìn chung, năm 2020 vẫn có một số xu thế là “nóng” ở một số nơi điều chỉnh quy hoạch, xây hạ tầng đồng bộ. Đâu đó cũng vẫn sẽ có chuyện chạy theo tin đồn, tin vào lời quảng bá… Tuy nhiên, “nóng" như năm ngoái, năm trước nữa là khó.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam:

Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nguồn cầu mạnh mẽ trong năm 2019, trong tất cả các phân khúc từ căn hộ, nhà đất, văn phòng và bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên nguồn cung của thị trường trong giai đoạn này khá hạn chế, dẫn đến chênh lệch cung - cầu.

Từ một góc độ nào đó, Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội khi nền kinh tế bùng nổ với tốc độ tăng trưởng GDP, đầu tư và chi tiêu tiêu dùng mạnh, nhưng chúng ta không có sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu từ các nhà đầu tư và khách hàng.

Năm 2019, ngành bất động sản đã không đạt được kết quả hoạt động đúng với tiềm năng của mình. Đáng lẽ thị trường phải đạt được kết quả tốt hơn nhiều. Tình trạng này được ghi nhận ở tất cả các phân khúc.

Khách thuê văn phòng muốn tìm mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn vì nguồn cung hạn chế; nguồn cung mới hiện còn đang được xây dựng. Bên cạnh đó, thị trường cũng chưa thấy nhiều khách sạn mới, nhà kho mới, các dự án trường học và bệnh viện mới.

Lý do của việc thiếu nguồn cung là tác động trì hoãn của việc chính quyền đã tạm dừng nhiều dự án để xem xét trước khi cấp phép để chủ đầu tư tiếp tục xây dựng và hoàn thiện. Tôi nghĩ rằng nếu hoạt động này tiếp diễn, không chỉ ngành xây dựng và bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung sẽ chịu tác động nó sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế nói chung và trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng nói riêng.

Chúng ta đã bắt đầu nhìn thấy tác động trì hoãn này lên tốc độ phát triển xây dựng và tăng trưởng của thị trường bất động sản, từ đó phản ánh đến những số liệu kinh tế. Quan trọng là các nhà chức trách cần bắt đầu cấp phép trở lại cho các dự án tiếp tục xây dựng để có thể thu thuế, dù đó là thu thuế trực tiếp từ tiền sử dụng đất hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp từ những doanh nghiệp liên quan đến phát triển dự án bất động sản hoặc từ thu nhập cho thuê căn hộ. Nếu Chính phủ không khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản, thu nhập thuế của thành phố sẽ chịu tác động không nhỏ.

Thời gian tới thị trường sẽ chịu tác động chính của yếu tố chính sách, tình hình vĩ mô trong nước cũng như chính sách tín dụng bất động sản. Đây là yếu tố then chốt khiến cho thị trường có thể phát triển bền vững, dài hạn được hay không.

Việt Nam vẫn là một thị trường bất động sản có tiềm năng rất lớn. Nếu các nhà chức trách có thể tạo điều kiện phê duyệt nhiều dự án hơn, thị trường sẽ được hưởng lợi từ một nguồn cầu sẵn có rất lớn từ căn hộ cao cấp đến căn hộ giá rẻ, đến nhà liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự, và văn phòng.

Chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển:

Kinh nghiệm "mua đất luôn có lời" có thể gặp rủi ro trong năm 2020

Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá bị tác động mạnh bởi các chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước bởi có đến 70 - 80% nguồn vốn tham gia thị trường đến từ các các ngân hàng. Quan sát 10 năm qua cho thấy, các chính sách thắt chặt tiền tệ, những đợt thắt chặt mang tính đối phó, xử lý rủi ro xuất hiện.

Doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư bị tác động mạnh bởi các chính sách. Tuy nhiên, hiện nay nếu đánh giá sát hơn có thể thấy việc điều hành thị trường vốn đã nhịp nhàng hơn trước đây rất nhiều, các giải pháp đều mang tính dài hạn. Năm 2019, thị trường mới là năm bắt đầu để điều chỉnh; 2020 mới là năm thị trường sẽ chính thức điều chỉnh, giá nhà đất sẽ có xu hướng đi ngang, khó có thể tăng giá.

Nếu dùng kinh nghiệm các năm trước "mua đất luôn có lời" thì có thể gặp rủi ro trong năm 2020, đặc biệt đối với những người sử dụng vốn vay và kỳ vọng sẽ thu lời trong ngắn hạn dưới một năm.

Tuy nhiên với người có tiền thì năm 2020 cũng có thể là cơ hội mua được bất động sản tốt cho một khoảng đầu tư từ 2 - 5 năm. Nhìn lại kinh nghiệm của giai đoạn trước, sau một thời gian khó khăn, thị trường trầm lắng, đến năm 2015, thị trường bất động sản đã đủ độ chín và bắt đầu tăng tốc rất mạnh trong các năm 2015 - 2017.

Hiện nay việc điều hành kinh tế đã đi theo hướng tăng trưởng bền vững dựa trên sản xuất và hội nhập thế giới; dự báo năm 2020 kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định theo hướng tích cực, do vậy các kênh kinh doanh và đầu tư giá trị có bệ đỡ vững chắc của nền kinh tế; trong đó có đầu tư bất động sản. Tất nhiên để thu được hiệu quả, thì phải đầu tư với tầm nhìn dài hạn (3 - 5 năm), chứ không thể kỳ vọng kiếm lời cao ngay trong năm nay.

Nguyễn Mạnh (ghi)