Bất động sản công nghiệp: Thăng hoa chưa được bao lâu, nay bất ngờ gặp khó

Năm 2019 có thể coi là một năm thăng hoa đối với bất động sản công nghiệp khi hàng loạt doanh nghiệp sở hữu khu công nghiệp lớn báo lãi.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cùng dòng dịch chuyển công xưởng ra khỏi Trung Quốc đến các nước khác, trong đó có Việt Nam, khiến nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi của các doanh nghiệp FDI gia tăng.

Một số báo cáo đã đưa ra tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lên tới con số lý tưởng - hơn 92% vào cuối năm 2019.

Những nhận định này đã phản ảnh rõ nét trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp thuộc ngành hạ tầng khu công nghiệp với sự xuất hiện các “đại gia" lợi nhuận cả nghìn tỷ, vượt xa kế hoạch đặt ra cho cả năm. Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công nghiệp với quy mô nhỏ hơn cũng đã gặt hái được nhiều thành quả.

Nhưng đó là câu chuyện của năm 2019, bước sang những năm đầu năm 2020, khi cả thế giới, trong đó có Việt Nam phải đối mặt với đại dịch mang tên “Covid-19” thì cục diện thị trường đang dần thay đổi.

Khó thể phủ nhận, Covid-19 đã tạo ra những mảng tối cho nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam với sự chật vật của toàn bộ các phân khúc bất động sản.

Trong báo cáo vừa được công bố với tựa đề “Covid-19 và những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản”, đại diện CBRE cho biết, công nghiệp và kho vận sụt giảm công suất sản xuất ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp.

Sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng sẽ gây ra ảnh hưởng dây chuyền đến các quốc gia lân cận do 40% hàng hóa trung gian trong chuỗi cung ứng của khu vực châu Á đều được sản xuất tại Trung Quốc.

Các nhà kinh tế học nhận định Việt Nam, Malaysia và Campuchia sẽ là những thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi hơn 6% tổng giá trị gia tăng (GVA) của các nền kinh tế này đều phụ thuộc vào Trung Quốc.

“Sự gián đoạn chuỗi cung ứng đang diễn ra khi nguồn nguyên liệu sản xuất đầu vào từ Trung Quốc chiếm đến 35% tổng kim ngạch nhập khẩu nguyên liệu sản xuất của Việt Nam.

Sự bùng phát của dịch bệnh cũng đồng thời gây ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp khi thị trường Việt Nam đang chứng kiến sự sụt giảm về nhu cầu từ các khách thuê Trung Quốc trong những tháng đầu năm”, CBRE cho biết.

CBRE nhận định sự bùng phát của dịch bệnh cùng những tác động tiêu cực của nó đến chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dài hạn này, đặc biệt khi các công ty đang nỗ lực giảm thiểu sự phụ thuộc vào Trung Quốc và tránh tình trạng tập trung cơ sở sản xuất tại một quốc gia nhất định.

Tuy nhiên, bức tranh không hẳn toàn gam màu tối. CBRE cho rằng, kho vận sẽ có thêm nguồn cầu từ các công ty thương mại điện tử và đây chính là động lực phát triển cho ngành kho vận trong năm 2020.

Mặc dù vậy theo CBRE, trong bối cảnh bùng phát dịch bệnh làm gia tăng doanh số bán hàng trực tuyến và đẩy nhanh hình thức bán lẻ đa kênh, việc bổ sung nguồn cung nhà kho ở trong và xung quanh các khu vực đô thị lớn là rất cần thiết nhằm đáp ứng sự gia tăng đột biến về giao hàng chặng cuối.

Ngoài ra đơn vị chuyên nghiên cứu bất động sản cũng chỉ ra rằng, tự động hóa nhằm giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn nhân lực và ứng dụng tự động hóa trong các không gian kho vận cũng được kỳ vọng sẽ gia tăng khi các nhà cung cấp tìm kiếm các giải pháp giảm thiểu sự phụ thuộc vào nhân lực và ngăn chặn việc gián đoạn hoạt động gây ra bởi dịch bệnh trong tương lai.

Không chỉ chịu tác động bởi Covid-19, CBRE cũng cho biết một điểm đáng lưu ý khi trước đó số lượng đơn yêu cầu thuê cũng đã đã bắt đầu giảm mạnh, nhất là sau sự kiện Mỹ và Trung Quốc ký kết thỏa thuận thương mại giai đoạn đầu và Việt Nam tăng cường thắt chặt hơn quy định về khai xuất xứ hàng hóa để hưởng ưu đãi thuế quan.

Còn trong báo cáo “Triển vọng ngành bất động sản: Thận trọng là chủ đạo trong năm 2020” vừa công bố, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) đã dự báo năm 2020, phân khúc bất động sản khu công nghiệp dù có triển vọng nhưng sẽ vấp nhiều khó khăn hơn trước.

MASVN cho rằng, khó khăn đến từ khối FDI với tốc độ tăng trưởng xuất khẩu có thể suy giảm trong năm nay.

“Dưới tác động của tăng trưởng toàn cầu bị chậm lại, dự kiến xu thế này sẽ vẫn còn kéo dài và ảnh hưởng không nhỏ tới đà tăng phát triển công nghiệp. Với những lý do trên, chúng tôi dự đoán FDI toàn ngành trong năm 2020 sẽ giảm nhẹ so với năm 2019, đạt mức 19,8 tỷ USD nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước đó”, chuyên gia của MASVN nêu quan điểm.

Một yếu tố đáng chú ý chi phối phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020 được MASVN đưa ra là nguồn cung sẽ gia tăng do các doanh nghiệp cao su chuyển đổi thành khu công nghiệp.

Hiện tại cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500 ha, trong đó hơn 65.500 ha là đất công nghiệp. Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, đang có một làn sóng xây dựng và mở rộng khu công nghiệp với hơn 13.000 ha ở miền Bắc và 18.000 ha ở miền Nam sắp được đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó cũng có hơn 7.000 ha đất cao su được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp với lợi thế chi phí giải phóng mặt bằng và giá đền bù thấp hơn so với trung bình ngành. Điều này được đánh giá sẽ gây áp lực cạnh tranh không nhỏ tới các khu công nghiệp hiện hữu trong khi với dịch Covid-19, họ đã phải “vật lộn" trong cuộc chiến tìm khách hàng.

Nguyễn Mạnh