Cam kết lợi nhuận thổi bùng 'cơn sốt' condotel

Empire Group - chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng tuyên bố dừng chi trả lợi nhuận với các shophouse, căn hộ khách sạn (condotel) từ đầu năm 2020 dù mới thực hiện hơn 2 năm, trong khi cam kết ban đầu là 8 năm. Thực tế, cam kết lợi nhuận từng là con "át chủ bài" của các chủ đầu tư trong quá trình bán hàng, tạo nên các "cơn sốt" condotel kể từ khi sản phẩm này nở rộ tại Việt Nam. 

Dự án condotel đầu tiên tại Việt Nam được đưa vào vận hành năm 2013, nằm ở con đường ven biển của thành phố Nha Trang. Một năm sau đó, tại Đà Nẵng, dự án condotel khác cũng đi vào hoạt động. Tuy nhiên, khi đó, khái niệm condotel còn rất mới mẻ với nhà đầu tư Việt Nam, chính sách cam kết lợi nhuận cũng chưa xuất hiện. 

Phải khoảng ba năm sau, tức là từ 2006, loại hình condotel mới xuất hiện nhiều ở những dự án nghỉ dưỡng ven biển, cùng với đó là sự ra đời của các loại biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố ven biển. Các khái niệm này dần trở nên phổ biến cùng với sự nhập cuộc của nhiều chủ đầu tư lớn, nhỏ với các dự án dọc ven biển từ Nam ra Bắc. Theo đơn vị nghiên cứu và tư vấn CBRE, đến cuối năm 2018, có khoảng 30.000 căn hộ condotel được tung ra thị trường. Từ đầu năm 2019 đến nay có thêm 3.000 căn. 

Một góc dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Empire Group

Cùng với sự xuất hiện và cạnh tranh gay gắt của các dự án trong phân khúc này, những cam kết về lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn, với những con số hấp dẫn hơn. Các chủ đầu tư lớn khi bán condotel, biệt thự nghỉ dưỡng thường kèm cam kết lợi nhuận mức phổ biến dao động 5-10% mỗi năm, trong 5-10 năm. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư mới lại "chịu chơi" hơn khi tung ra mức cam kết, thậm chí lên tới 15% mỗi năm, kéo dài trong 5-15 năm. Nhà đầu tư xếp hàng để mua. Những sự kiện mở bán thu hút hàng trăm khách hàng, đồng thời ghi nhận cả trăm giao dịch thành công. Thậm chí, ở một số dự án, nhiều nhà đầu tư vừa đặt cọc mua các condotel trong vòng một, hai tháng đã có thể bán lại với giá chênh hàng trăm triệu đồng. Có người mua cả lô, nhiều căn condotel với kỳ vọng hưởng lợi nhuận cam kết cao trong khi chẳng mất thời gian, công sức để vận hành. 

Không chỉ khuấy đảo các thị trường du lịch ven biển, chính sách cam kết lợi nhuận cũng là nhấn tố thúc đẩy các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng ở vùng núi như Sapa hoặc những thị trường mới nổi, ít tiềm năng hơn về du lịch như Bắc Ninh, Hòa Bình, Lạng Sơn, Hải Dương...

Kể cả gần đây, khi các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với thách thức về mặt sở hữu, dẫn tới tranh cãi do chưa có khung pháp lý, song chính sách cam kết lợi nhuận vẫn là "mồi nhử" hiệu quả, tiếp tục tạo nên những cơn sốt cục bộ tại một số dự án. Dẫn chứng là ngay trong năm 2019, một chủ đầu tư tung chính sách cam kết lợi nhuận trọn đời trong 60 năm và năm sau cao hơn năm trước. Kết quả là hơn 3.000 căn hộ giao dịch thành công chỉ trong vài tháng. 

Cuộc đua cam kết lợi nhuận trong bất động sản nghỉ dưỡng là chủ đề thu hút sự quan tâm của mọi thành phần tham gia thị trường, trong đó không ít người bày tỏ sự nghi ngờ về khả năng đổ vỡ của những thỏa thuận này. Từ 3-4 năm trước, khi thị trường xuất hiện những cam kết cao bất thường, các chuyên gia của Savills đã cho rằng, mức cam kết trên 10% mỗi năm là rất cao, khó có thể đạt được. Đơn vị này dẫn chứng với condotel tại Thái Lan, Indonesia, mức sinh lời 5% đã được đánh giá là một tỷ lệ vận hành cho thuê rất tốt. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng cho rằng mức lợi nhuận 8-12% mỗi năm chỉ có thể đạt khi thị trường không có sự cạnh tranh. Còn nếu có sự cạnh tranh gay gắt thì mức lợi nhuận chỉ có thể đạt 6%. Do đó, theo bà, cam kết lợi nhuận chỉ là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ần rủi ro, đặc biệt khi hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. 

Dọc bãi biển Trần Phú, Nha Trang là nơi có rất nhiều dự án condotel mọc lên trong vài năm qua. Ảnh: UBND tỉnh Khánh Hòa

Một CEO trong lĩnh vực bất động sản tính toán, thông thường các cơ sở lưu trú du lịch sẽ chịu lỗ trong 3 đến 5 năm đầu sau khai trương. Do đó, các đơn vị nếu không có kinh nghiệm sẽ khó đủ tiềm lực để duy trì hoạt động khi cùng lúc phải thực hiện cam kết lợi nhuận tối thiểu 14% trong 5 năm, gánh tiền bù lỗ trong 3-5 năm. Đơn vị nào thuê công ty quản lý, vận hành quốc tế thì còn phải chịu chi phí trả cho các đơn vị này, vào khoảng 13-15%. Với tổng chi phí phải trả lớn trong các năm đầu tiên, để tồn tại được đã là rất chật vật, khó mà bảo đảm chia lại lợi nhuận cho khách hàng như đã hứa.

Và thực tế sau 2-3 năm đi vào vận hành, bên cạnh các chủ đầu tư đang chật vật để duy trì việc chi trả cam kết lợi nhuận thì ở một số dự án đã xảy ra tình trạng "vỡ trận". 

Cocobay Đà Nẵng không phải là dự án condotel đầu tiên huỷ thực hiện cam kết lợi nhuận. Trước đó, Giám đốc công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt, chủ đầu tư dự án condotel Bavico tại Nha Trang từng phải đứng ra đàm phán để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó, việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện. 

Ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group - chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thừa nhận việc vận hành khai thác thực tế cho thấy kết quả hai năm đầu đều lỗ, còn sau đó có lãi chỉ 5-6% mỗi năm.

Theo ông, tuy đã ký hợp tác với 2 đơn vị vận hành lớn nhưng chủ đầu tư phải điều chỉnh thiết kế khá nhiều theo yêu cầu của đối tác. Do đó, tiến độ bị chậm rất nhiều nên không thể có lợi nhuận 12% mỗi năm như cam kết. 

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, tình trạng phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel cũng từng xảy ra tại các thị trường khác trên thế giới. Chuyên gia này nhận định, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel tại Việt Nam không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết. 

Tuy vậy, Troy Griffiths cho rằng các chủ đầu tư lớn, tiềm lực vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh mới có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. Song theo ông, nếu cam kết lợi nhuận của loại hình condotel kéo dài trong 10 năm, thị trường có thể nhiều biến động, gây rủi ro cho nhà đầu tư. Vì vậy, ông khuyến nghị cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư về mức cam kết lợi nhuận "khủng".

Ông cho rằng, nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ hai không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành. Theo ông, đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Nguyễn Hà