Chiếm dụng quỹ bảo trì bùng phát vì chế tài yếu

Ngày 25/6, tại buổi tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" do báo Đầu Tư tổ chức, nhiều chuyên gia đầu ngành cho biết, tranh chấp và xung đột trong nhà chung cư phần lớn liên quan đến quỹ bảo trì. Đây là dòng tiền có giá trị rất lớn, tình trạng bị chiếm dụng hoặc sử dụng sai mục đích diễn ra rất phổ biến chỉ vì xử phạt quá nhẹ.

Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, Ngô Quang Phúc cho biết, quỹ bảo trì trung bình vài chục tỷ đồng, nếu lớn lên đến hàng trăm tỷ đồng, nên việc chiếm dụng quỹ có thể mang về nguồn thu đáng kể. Tuy nhiên, các chế tài, xử phạt những hành vi chiếm dụng không đủ tính răn đe.

Ông Phúc nêu ví dụ, nếu chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì giá trị lớn nhưng chỉ bị phạt vài triệu đồng đến vài chục triệu đồng, hình phạt như vậy càng khuyến khích vấn nạn này diễn ra nhiều hơn. Nếu luật quy định phong tỏa tài khoản của doanh nghiệp chiếm dụng quỹ bảo trì của người dân thì có thể câu chuyện đã khác. Chuyên gia này đề xuất cần có chế tài mạnh mẽ hơn nữa đối với các chủ đầu tư vi phạm các quy định vận hành nhà chung cư để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ của họ.

Tổng giám đốc Phú Đông Group kiến nghị ngay từ khi thu quỹ bảo trì, các bên nên thông báo cư dân chuyển khoản tiền này vào một tài khoản phong tỏa. Tài khoản này chủ đầu tư không được phép sử dụng. Nếu quản lý tốt thì phần lãi sinh ra từ quỹ bảo trì vô cùng lớn. Đây là tiền của cư dân, bất cứ ai muốn dùng vào việc gì đều cần phải được sự đồng thuận và được sự cho phép của cư dân.

Thị trường chung cư phía Đông TP HCM. Ảnh: Trần Quỳnh

Tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đực, đại diện Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng để tránh tiêu cực xoay quanh việc chiếm dụng quỹ bảo trì, tốt nhất là không nên vội thu khoản này. Ông Đực cho hay đã gắn bó với việc xây dựng, phát triển dự án và quản lý, vận hành nhà chung cư từ năm 1974 đến nay, những tiêu cực về quỹ bảo trì ông gặp nhiều vô kể. "Tôi có 2 đề xuất. Thứ nhất là không nên thu quỹ bảo trì một lần để tránh tiêu cực bị chiếm dụng quỹ. Thứ hai là nếu thu, nên tính trên giá xây dựng chứ không tính trên giá thành sản phẩm", ông Đực nói.

Đại diện Công ty Đất Lành kể doanh nghiệp có 6 lô chung cư, không thu phí bảo trì 2% và không thuê một tổ chức bên ngoài quản lý mà tự vận hành. Giá vừa vận hành quản lý vừa bảo trì là 4.200 đồng mỗi m2 một tháng, trong đó 3.000 đồng phí vận hành, 1.000 đồng phí bảo trì. Sau chục năm vận hành, quỹ này còn dư một tỷ đồng, chưa phải bỏ thêm đồng nào.

Tuy nhiên đề xuất không thu quỹ bảo trì của ông Đực không nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia. Tổng giám đốc Công ty Venus, Vũ Ngọc Hương cho rằng quỹ bảo trì có ý nghĩa tích cực đối với nhà chung cư khi hư hỏng, xuống cấp. Vấn đề tiêu cực có thể được kiểm soát khi áp dụng cơ chế minh bạch khi sử dụng quỹ bảo trì. Nguyên tắc tối ưu là tuân thủ pháp luật, thực hiện đầy đủ các quy định và minh bạch bằng cách giám sát, kiểm tra thường xuyên.

Ông Đinh Văn Sự từng là trưởng ban quản trị chung cư Phú Mỹ và chung cư Hoàng Anh An Tiến cũng cho rằng quỹ bảo trì vô cùng cần thiết đối với nhà chung cư. Khi một hạng mục của tòa nhà hư hỏng, có sẵn tiền để sửa chữa kịp thời khác rất xa với chờ huy động tiền để sửa.

Phó cục trưởng Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng, Hà Quang Hưng cho biết, tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chiếm tỷ trọng rất lớn trong các vụ xung đột lợi ích khi vận hành nhà chung cư. Cả nước có 4.422 chung cư (cũ lẫn mới) thì 10,3% chung cư có phát sinh tranh chấp. Phí bảo trì là nội dung tranh chấp chiếm 15% số vụ mâu thuẫn nhà chung cư trong thời gian qua.

Ông Hưng cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp khi vận hành nhà chung cư. Trên thực tế, các quy định, quy phạm pháp luật còn chưa rõ ràng hoặc còn thiếu. Thêm vào đó, các chế tài xử phạp yếu, quá nhẹ, không đủ sức răn đe. Mặt khác, các chủ đầu tư có hoạt động mua bán phức tạp và có thiên hướng soạn thảo hợp đồng có lợi cho họ dẫn đến khách hàng yếu thế hơn trong các vụ tranh chấp.

Ngoài ra, công tác quản lý nhà nước: công tác quản lý còn thiếu nhân lực và có nơi còn yếu. Tuy nhiên, điểm quan trọng nhất là các bên tham gia vào việc quản lý vận hành và sử dụng chung cư chưa hoàn thành vai trò của mình, chưa thể cùng ngồi lại hòa giải. Tiếng nói đồng thuận đầu tiên là các bên liên quan phải hiểu đúng và đủ các quy định pháp luật theo hướng thống nhất. Nếu mỗi bên hiểu theo một kiểu thì rất khó giải quyết mâu thuẫn.

Ông Hưng cho biết cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang nghiên cứu các đề xuất liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì và sẽ có những ghi nhận ý kiến, kiến nghị để điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Hiện nay quỹ bảo trì bị sử dụng sai mục đích đã có Luật dân sự điều tiết. Ông Hưng khuyến nghị các bên liên quan đến việc vận hành, quản lý và sử dụng nhà chung cư nên tập trung nhiều hơn vào công cụ tòa án để đòi lại quyền lợi.

Vũ Lê