Chung cư chưa có sổ đỏ, đã sử dụng nhiều năm cũng được rao bán với giá "trên trời"

Nhà chung cư chưa có sổ đỏ cũng tăng giá ầm ầm

Nhiều người không khỏi quan ngại trước thực trạng nhà chung cư chưa có sổ đỏ tại các thành phố lớn, trong đó có Hà Nội cũng tăng giá mạnh. Mặt bằng giá bất động sản ở Hà Nội cũng như nhiều địa phương liên tục thiết lập ở mức cao hơn, trong đó có giá chung cư. Nhà chung cư có pháp lý, sổ đỏ rõ ràng tăng là điều dễ hiểu, nhưng nhiều căn hộ dù đã cũ, pháp lý còn vướng mắc nhiều, dẫn đến chưa được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, không vì thế giá bán rẻ mà ngược lại.

Chị H. (35 tuổi), có căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ ở khu HH Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội rộng 66 m2 với 2 phòng ngủ đang rao bán với giá hơn 2,3 tỷ đồng. Năm 2022, chị H. bỏ gần 1,2 tỷ đồng mua, so với hiện nay thì đã tăng gần gấp 2 lần. Về pháp lý, chị H. cho biết, không biết khi nào được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy.

Theo khảo sát trên batdongsan.com, hiện giá nhà ở đây đã tăng gần 60% trong vòng 1 năm, mức giá phổ biến hiện khoảng 39 - 41 triệu đồng/m2.

Tổ hợp dự án nhà thương mại giá rẻ mang tên HH Linh Đàm là một trong những dự án tai tiếng nhất của "đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh. Chung cư HH Linh Dàm có 12 tòa nhà cao từ 36 đến 41 tầng, bị kết luận "xây vượt tầng" dù chỉ được phê duyệt 27 tầng.

Không chỉ nhiều căn hộ ở khu chung cư HH Linh Đàm không có sổ đỏ mà nhiều dự án chung cư "ông Thản" khác: Đại Thanh, CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, Kim Văn Kim Lũ,... cũng chung số phận.

Nguyên nhân, nhiều chung cư do ông Lê Thanh Thản xây dựng đều có tình trạng vi phạm quy hoạch khiến căn hộ tại các khu này hầu hết đều không được cấp sổ đỏ: Tăng chiều cao công trình; tăng diện tích xây dựng khối đế, khối tháp, tầng hầm; chuyển đổi mục đích sử dụng từ văn phòng căn hộ ở; xây dựng tăng số lượng căn hộ, không đảm bảo quy định khi chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đưa dân vào ở...

Cũng với những vướng mắc về xây dựng sai quy hoạch, chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy... mà không ít căn hộ chung cư ở Hà Nội chưa được cấp sổ đỏ: Chung cư Capital Garden (số 102 Trường Chinh, quận Đống Đa, Hà Nội) được bàn giao năm 2016, nhưng nay nhiều căn hộ chưa được cấp sổ đỏ.

Hay tòa C tại dự án chung cư Hồ Gươm Plaza, quận Hà Đông, Hà Nội đã được rao bán năm 2015, nhưng theo tìm hiểu, từ tầng 14 đến tầng 29 của dự án chỉ được phê duyệt với mục đích thương mại nhưng chủ đầu tư đã chia thành căn hộ để bán cho khách hàng dẫn đến nhiều căn chưa có sổ đỏ.

Dù vậy, hiện căn hộ ở Capital Garden (102 Trường Chinh, Hà Nội) đang được rao bán với giá khoảng 55 - 60 triệu đồng/m2; Hồ Gươm Plaza được bán giá khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2, CT6 Xa La (Hà Đông, Hà Nội) được bán khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2,...

Bên cạnh vấn đề pháp lý còn vướng mắc, các tòa chung cư này cũng đã sử dụng nhiều năm, tuy nhiên, giá rao bán vẫn cao ngất ngưởng, cao gấp 2 lần khi mới bàn giao.

Theo khảo sát của Dân Việt, tại Hà Nội có nhiều căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ, đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng rất mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới luôn cao hơn trước. Theo các chuyên gia, điều này đang tạo ra nghịch lý và người dân sẽ là đối tượng phải gánh chịu rủi ro, thiệt thòi.

Chung cư không sổ hồng: Có phải bom nổ chậm đe dọa người mua nhà?

Một số chuyên gia nhận định, giá tăng mạnh như vậy, có nhiều nguyên nhân, nhưng yếu tố chính là nguồn cung eo hẹp, nhất là loại nhà bình dân. Khan hàng trong bối cảnh lực cầu tăng mạnh dẫn đến tăng giá là điều đương nhiên. Căn hộ không sổ đỏ cũng tăng theo mặt bằng chung thị trường kiểu "thuyền nổi khi nước lên".

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT, nguồn cung căn hộ thì càng ngày càng đi xuống, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền cho người dân thu nhập thấp. Cung đã thiếu rồi mà chi phí đầu vào như vật liệu, vốn, nhân công,... lại ngày càng tăng nên giá nhà cũng tăng là điều khó tránh khỏi.

"Không chỉ các chung cư mới xây dựng tăng giá mà các chung cư đã qua sử dụng đến cả 1 thập kỷ cũng tăng mạnh. Việc "xuống tiền" mua căn hộ chưa có sổ có thể dẫn đến nhiều hệ luỵ, rủi ro cho người dân nên cần thật sự cân nhắc tới các yếu tố pháp lý", ông Võ nhấn mạnh.

Mua chung cư chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. Người mua có thể đối mặt với nguy cơ không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ, dẫn đến khó khăn trong việc thế chấp, sang tên hoặc chuyển nhượng hoặc nhập khẩu. Ngoài ra, nếu dự án gặp phải các vấn đề pháp lý như tranh chấp đất đai, vi phạm quy hoạch, khả năng thu hồi nhà là hoàn toàn có thể xảy ra.

Ông Võ cũng cho rằng, việc cấp sổ đỏ phụ thuộc vào tiến độ giải quyết các vấn đề pháp lý của từng dự án, không có đảm bảo chắc chắn về thời gian cấp sổ. Thậm chí, trong trường hợp xấu nhất, căn hộ có thể không bao giờ được cấp sổ. Thời gian cấp sổ đỏ cho những căn hộ chung cư xây dựng không đúng quy hoạch, chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy phụ thuộc vào tiến độ gỡ rối pháp lý.