Chuyên gia đề xuất giải pháp phát triển bất động sản du lịch
Dưới đây là chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về bức tranh tổng quát mảng bất động sản du lịch và giải pháp cần thiết để kích thích sự phát triển của mô hình này.
Trong giai đoạn 2006-2008, bất động sản nhà ở tích tụ bong bóng quá nhanh, rạn vỡ từ cuối 2008. Thị trường sau đó tĩnh lặng gắn với gói giải pháp kiềm chế lạm phát suốt từ 2009-2012. Từ 2011, giá nhà ở đã bắt đầu giảm và lộ diện nghịch lý. Phân khúc giá thấp có cung rất thấp nhưng cầu rất cao, trong khi phân khúc giá cao lại có cung rất cao nhưng cầu rất thấp.
Nghị quyết 02 của Chính phủ ban hành vào đầu năm 2013 đưa ra gói giải pháp để kích thích thị trường, trong đó hầu hết chính sách có trực tiếp tác động vào thị trường bất động sản nhà ở.
Mặt khác, các nhà đầu tư lớn đã có sáng kiến áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai vào đầu tư trong phân khúc bất động sản du lịch. Sự phát triển mạnh của phân khúc nhà ở giá thấp và phân khúc bất động sản du lịch dẫn dắt thị trường bước ra khỏi khủng hoảng.
Tuy nhiên, đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch theo phương thức truyền thống thông qua các dự án khách sạn, vui chơi - giải trí rồi vận hành khai thác đã rất quen thuộc. Cứ theo cách này thì không thể vận động vốn từ dân trực tiếp tham gia vào đầu tư phát triển. Phương thức "phi truyền thống" dựa trên giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đã tạo được sức hút vốn từ dân rất mạnh vào các loại hình như condotel, hometel, officetel, shophouse, shopvilla... Từ đây, vấn đề vốn cho phát triển bất động sản du lịch đã tốt hơn rất nhiều, các nhà đầu tư thứ cấp từ dân đưa vốn của mình vào mua các sản phẩm từ các dự án đầu tư.
Tất nhiên, điều kiện để phân khúc này phát triển ổn định cần tới sự bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất dài hạn cho các nhà đầu tư thứ cấp, dễ dàng vay vốn tín dụng của các nhà đầu tư thứ cấp.
Kể từ 2014, bất động sản du lịch phát triển mạnh với mục tiêu bảo đảm hạ tầng lưu trú cho kinh tế du lịch, dựa trên phương thức đầu tư phi truyền thống nhằm huy động vốn đầu tư từ dân vào các dạng thức bất động sản du lịch với tên gọi mới. Ngoài ra, cái mới của các bất động sản du lịch ở đây còn là có thể sử dụng cho nhiều công năng như cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch (condotel, mini hotel), cho thuê kinh doanh (shop)...
Khái niệm bất động sản đa công năng không mới ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng và các tầng trên làm nơi ở. Một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng không làm thay đổi chung cư này. Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, không có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng không có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các sản phẩm đa công năng.
Trên thực tế, hiện có hai luồng ý kiến. Thứ nhất, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm, sau đó được xem xét gia hạn thêm. Thứ hai, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng lâu dài. Cả hai ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ. Một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.
Như vậy, giải pháp cần làm là bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng. Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.
Khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích chủ đầu tư dự án đã lựa chọn.
Cách làm này sẽ đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này.
Đặng Hùng Võ