Chuyên gia nhận định giá căn hộ Hà Nội có thể 'sốt' cục bộ

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EZ cho biết, nửa đầu năm ngoái, sàn bên ông bán khoảng 10 dự án, còn năm nay mới dừng ở 4 dự án. Hơn nữa, các dự án mà EZ đang tham gia phân phối chủ yếu là hàng tồn, không phải mới được tung ra thị trường. Tuy nhiên, vị này cho biết, nhiều đơn vị đối thủ khác cũng đang trong tình trạng tương tự do thị trường khan hiếm dự án mới.

"Các sàn thông thường vốn không mặn mà với những dự án tiêu thụ hàng tồn. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, họ không dám chê", ông nói, đồng thời cho biết, từ cuối năm ngoái dự đoán thị trường Hà Nội năm nay thiếu nguồn cung nên đã tính toán các phương án "đánh bắt xa bờ". Đơn vị này thành lập văn phòng ở các tỉnh để bán hoặc đầu tư các dự án đất nền địa phương. 

Các dự án bất động sản dày đặc ở phía Tây thủ đô Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Dự báo thị trường bất động sản năm 2019 chủ yếu giải quyết hàng tồn kho được nhiều chuyên gia đưa ra từ cuối năm ngoái. Trong một báo cáo vừa công bố, Jones Lang LaSalle (JLL) cho biết, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới trong quý II/2019 tiếp tục chậm lại. Lượng mở bán trong quý đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

"Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với dưới 500 căn", JLL đánh giá. 

Savills Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đưa ra số liệu cho thấy nguồn cung nửa đầu năm giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, theo Savills, tổng số căn đã bán tăng 27% theo năm. 

Việc thiếu nguồn cung mới khiến nhiều dự án còn hàng tồn kho cũng được tung ra thị trường và có tốc độ tiêu thụ tốt. Một dự án tại Đống Đa còn ế 30 căn hộ sau 5 năm bàn giao, song gần đây được chủ đầu tư mở bán và hiện đã hết rổ hàng. Dự án khác tại Mỹ Đình bàn giao được 7 năm nhưng gần đây chủ đầu tư cơ cấu lại căn hộ, chia diện tích nhỏ để bán. Một chủ đầu tư khác tại Thanh Xuân trong vòng nửa năm qua đã giải quyết xong số hàng tồn hơn 250 căn hộ gần 3 năm nay. 

Hội Môi giới bất động sản cho biết tỷ lệ hấp thụ quý II đạt hơn 72%, tăng 10% so với quý I. "Điều này cho thấy lực cầu tại Hà Nội vẫn rất mạnh. Giá bất động sản nhà ở trong quý có chiều hướng tăng nhẹ nhưng không sốt. Thị trường duy trì ở mức ổn định, không xuất hiện bong bóng bất động sản", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới nhận định. 

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE nhận định, việc chính phủ rà soát lại quỹ đất và việc thắt chặt cấp phép dự án mới ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM đã ảnh hưởng mạnh đến nguồn cung trên thị trường. Theo bà, 6 tháng cuối năm số lượng dự án mới tại Hà Nội chỉ tính trên đầu ngón tay. 

"Trong năm nay, sự khan hiếm hàng mới chắc chắn vẫn tiếp diễn. Tình trạng này sẽ dần được cải thiện nhưng phải có độ trễ bởi việc chuẩn bị pháp lý cho một dự án vốn mất rất nhiều thời gian. Do đó tôi cho rằng ít nhất phải mất khoảng 6 tháng, tức là sang đầu năm 2020 lượng hàng mới gia tăng từng bước", bà Dung nói. 

Về thị trường 6 tháng cuối năm, chuyên gia đến từ CBRE nhận định, khách mua chủ yếu để ở và lực cầu thường tăng nhẹ. Tuy nhiên, trong khi các quận nội thành đang trở nên đông đúc hơn, nguồn cung nhà ở dự kiến chuyển dịch ra xa dần bán kính 10 km từ khu vực trung tâm hiện hữu. Theo bà, giá các dự án có thể tăng khoảng 5 - 6%. 

Còn theo ông Toản, nửa cuối năm dự kiến lượng hàng mới cũng chỉ tương đương nửa đầu năm và tập trung ở phía Tây. Trong đó, các dự án mới đa số có quy mô căn hộ nhỏ. Cho rằng bất động sản cuối năm có thể bị bao trùm bởi gam màu xám bởi tâm lý chờ đợi của người mua, hơn nữa thị trường ít sản phẩm giá dưới 20 triệu đồng, song ông Toản nhận định có thể xảy ra tình trạng sốt cục bộ ở một vài dự án. 

"Chắc chắn không có chuyện giá bán giảm, nhất là khi nguồn cung hạn chế và cuối năm lực cầu thường tăng. Bởi vì hiện nay để hoàn tất thủ tục mới một dự án rất khó, kéo dài nhiều năm dẫn đến tăng chi phí nên các chủ đầu tư cũng cân nhắc về giá bán sản phẩm", Tổng giám đốc EZ phân tích, đồng thời cho rằng các dự án hợp lý, tiến độ tốt, được cải thiện về hạ tầng có thể sẽ sốt cục bộ, song mức biến động cũng chỉ khoảng 5 - 7%. 

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng (TVR), chủ đầu tư một số dự án trung cấp đánh giá nguồn cung mới tại thị trường Hà Nội đang rất thiếu về số lượng. Bởi vậy, theo ông, đây là thời điểm thuận lợi cho các dự án mới, đã đầy đủ về mặt pháp lý. Với các đánh giá đó, TVR cũng đẩy nhanh tốc độ để giới thiệu một dự án ra thị trường trong cuối năm nay. Giá bán ông Quỳnh mới tính toán lại kỳ vọng cũng cao hơn mức dự kiến trước đó. 

Nguyễn Hà