Condotel nằm trong nhóm bất động sản rủi ro cao

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, một số vụ phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel từng xảy ra trên thị trường (gần đây nhất là Cocobay – Đà Nẵng) đã buộc giới đầu tư nhìn lại những biến số của loại hình bất động sản này. "Đây là kênh đầu tư có hệ số rủi ro rất cao so với các loại hình bất động sản khác", ông Nghĩa cho hay và chỉ ra có ít nhất 4 lỗ hổng nhà đầu tư condotel phải lưu ý.

Pháp lý dở dang

Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vẫn chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Đây được xem là mặt hạn chế lớn nhất của loại tài sản này.

Một số chủ đầu tư đã từng cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản không hình thành đơn vị ở. Thế nhưng đây chỉ là hứa hẹn từ một phía và chưa chủ đầu tư nào làm được. Hiện nay tuy đã có nhiều đề xuất hợp thức hóa pháp lý cho căn hộ condotel nhưng các đề án này vẫn chưa thành hiện thực. Vì vậy, thời gian chờ hoàn thiện pháp lý cho loại tài sản này vẫn còn bỏ ngỏ.

Lối vào dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Empire Group

Sở hữu có thời hạn

Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn (chưa có tiền lệ vì còn quá mới). Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, người mua condotel không có quyền sở hữu lâu dài. Thêm vào đó, nếu tính từ lúc các dự án condotel được thuận chủ trương, phê duyệt, khởi công, cất nóc và bàn giao, nhiều trường hợp khách hàng chỉ còn quyền sở hữu 35-40 năm. Việc sở hữu có thời hạn cộng với pháp lý chưa hoàn thiện bị xem là điểm trừ lớn của kênh đầu tư này.

Chủ đầu tư không có năng lực quản lý vận hành

Các chủ đầu tư condotel đa phần là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Họ chỉ có kinh nghiệm chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng không có năng lực quản lý vận hành dự án nghỉ dưỡng. Mặt khác, họ cũng không hiểu về thị trường du lịch có mùa cao điểm ngắn và mùa thấp điểm kéo dài. Với việc thiếu năng lực mềm này, ngay từ đầu bài toán bán hàng của chủ đầu tư đã lệch pha so với thực tế.

Mặt khác các chủ đầu tư cần phải cải thiện điểm yếu bằng cách thuê đơn vị quản lý vận hành tiếp quản dự án. Thế nhưng việc này sẽ phát sinh thêm chi phí. Dịch vụ, tiện ích và bài toán kinh doanh của condotel phụ thuộc vào đơn vị thứ ba thậm chí thứ tư. Vì vậy, đây cũng là một biến số tiềm ẩn rủi ro đối với người mua condotel.

"Bánh vẽ" cam kết lợi nhuận

Đối với những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 15% trong 5-10 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm những khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này. Trên thực tế giá condotel tương đương giá bán căn hộ trung - cao cấp ở TP HCM và đã bị thổi phồng quá mức khi được bán kèm với cam kết lợi nhuận khủng. Mặt khác, danh sách các khoản phí khá dài như: trang bị đồng bộ nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh, vận hành dịch vụ... đã tính vào giá thành sản phẩm.

Khi soạn hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, bản chất của hợp đồng này là thỏa thuận hợp tác kinh doanh có điều kiện, nếu phát sinh tranh chấp khách hàng bị bất lợi nhiều hơn. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là các  chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư dự án condotel chỉ phản ánh tình hình ngắn hạn và bề nổi của thị trường. Từ đó dẫn đến các cam kết lợi nhuận chỉ là bánh vẽ để bán hàng. Đây là biến số dẫn đến rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư condotel vì các cam kết lợi nhuận không khả thi.

Vũ Lê