"Cú sốc" siết tín dụng: Kìm hãm hay giữ an toàn thị trường bất động sản?

Ngân hàng Nhà nước mới đây đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Về phía bên mua, các khách vay ngân hàng mua nhà cũng phải chịu chi phí cao hơn khi Ngân hàng Nhà nước dự thảo tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản có dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng và trên 3 tỷ đồng lên lần lượt 100% và 150%, so với mức 50% hiện nay.

Thực tế, tại Việt Nam, để phát triển các dự án bất động sản, cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thường huy động từ 15-20% vốn chủ sở hữu, phần còn lại 80-85% là nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng và nguồn vốn hợp pháp khác. Như vậy, việc tìm nguồn vốn ở đâu khi vốn ngân hàng bị siết là 1 câu hỏi khó cho doanh nghiệp bất động sản.

PV Dân trí có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, một chuyên gia có nhiều tâm huyết với ngành bất động sản.

Thưa ông, nguồn tín dụng vào bất động sản đang có xu hướng bị siết lại. Vậy theo ông, siết vào thời điểm này có hợp lý hay không? Thực tế thị trường đã cho thấy những dấu hiệu rủi ro nào?

Tôi cho rằng việc siết tín dụng bất động sản lúc này là không hợp lý bởi hiện nay sự thật là chúng ta rất cần đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Điều này phụ thuộc vào phát triển hạ tầng, cơ sở lưu trú, chúng ta rất cần các công trình bất động sản lớn phục vụ vui chơi, giải trí và đồng thời gắn với phát triển đô thị lớn. Trong quá trình đô thị hoá, chúng ta đang thua xa Trung Quốc dù điều kiện kinh tế - xã hội khá tương đồng, Trung Quốc hiện đã đạt 50%

Chúng ta cứ hay lo lắng thị trường bất động sản phát triển nóng, bong bóng trong khi không đủ dữ liệu để chứng minh đang ở trạng thái nào. Dựa trên quá trình phát triển vừa rồi, tôi cho rằng, không có dấu hiệu gì về phát triển nóng mà mới chỉ xuất hiện các dấu hiệu mang tính cục bộ, thời điểm tại một số địa phương vào thời điểm nhất định. Ví dụ, giá đất nền tăng nóng khi bàn lập đặc khu hay tại một số địa bàn lớn huyện thành quận. Đây rõ ràng chưa phải xu thế thị trường nên chưa có dấu hiệu gì để nói bong bóng hay phát triển nóng với bất động sản.

Siết tín dụng lúc này là làm hại cho đầu tư, quá trình đô thị hoá nói chung, chứ không phải giữ an toàn cho thị trường bất động sản. Trong khi đó việc cần làm là thực hiện nghị định Chính phủ xây dựng hệ thống thông tin bất động sản. Có hệ thống này mới có thể đưa ra dự báo, thậm chí đưa ra dự báo chi tiết là thị trường đã nóng, tích tụ bong bóng hay chưa.

Có ý kiến chuyên gia cho rằng, sớm hay muộn cũng phải siết lại những thị trường rủi ro như bất động sản hay chứng khoán. Nhưng vấn đề đặt ra là, lộ trình như thế nào thì hợp lý?

Câu sớm hay muộn cũng phải siết là không sai nhưng vấn đề là phải siết vào thời điểm nào. Trong khi đang cần nguồn lực để phát triển mà siết thì gây hại, còn khi nó bắt đầu có xu hướng phát triển nóng trên toàn thị trường lúc bấy giờ muốn hay không thì cũng phải siết.

Một trong những quy định gây tranh cãi trong Thông tư 36 là áp dụng hệ số rủi ro với khoản vay trên 1,5 tỷ đồng? Theo ông, nếu đưa vào áp dụng thì mức giá trị đó có hợp lý không? Và dựa trên căn cứ nào để đưa ra các mức giá trị như vậy?

Tôi cho căn cứ đó cũng là do một tư duy định tính và chả có căn cứ gì cả, sẽ tác động tới nhiều vấn đề.

Ví dụ, trong khi luật nhà ở hiện đưa ra cơ chế mở để khuyến khích người nước ngoài, cá nhân nước ngoài có thể tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này không phải vì thị trường mà là điều kiện để thực hiện các hiệp định FTA gắn với thị trường lao động, đó là chính sách lớn. Không thể dùng một cái chúng ta đang quan niệm gây hại thị trường, vì sợ phát triển nóng để ngăn lại những chính sách rất lớn về hội nhập kinh tế quốc tế. Do đó, cần xem lại.

Vậy dưới góc độ một chuyên gia am hiểu về thị trường bất động sản, ông có đề xuất gì không, thưa ông?

Tôi cho rằng chuyện đặt ra hệ số rủi ro là quyền của người quản lý về tiền tệ, chỉ có điều cần phải cân nhắc kỹ lưỡng vì hiện Việt Nam đang có thị trường tín dụng khá chật hẹp, nhà đầu tư bất động sản không được tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài.

Trong khi nhiều nước có tín dụng đầu tư với lãi suất khá thấp, họ dễ dàng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đầu tư dự án lớn. Tại Việt Nam, các doanh nghiệp chủ yếu dựa vào vốn tín dụng khi đầu tư hạ tầng với lãi suất khá cao. Chỉ khi hoàn thành hạ tầng thì có thể dùng vốn khác, từ nhà đầu tư thứ cấp thông qua cơ chế cho vay nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy có thể thấy, vốn tín dụng có ý nghĩa lớn trong giai đoạn xây dựng hạ tầng của dự án bất động sản lớn. Các chủ đầu tư đang có ý kiến cho rằng siết tín dụng hiện rất khó khăn cho đầu tư dự án mới. Cho nên đây là chính sách mà chúng ta phải nghiên cứu rất cẩn thận trước khi đưa vào áp dụng. 

Phương Dung