'Đánh nhanh, thắng nhanh'... coi chừng chôn vốn dài lâu vì đu theo cơn sốt đất ảo

Theo một đánh giá từ Tổ nghiên cứu thị trường thuộc Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại một số địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất đã bị đẩy lên cao, có nơi sốt đất ảo khiến giá bị đẩy tăng hơn 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập , có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tokyo AA phân tích: Có một thực tế là các nhà đầu tư nhỏ lẻ đang cảm thấy hào hứng và sẵn sàng "đánh nhanh thắng nhanh", kỳ vọng kiếm lời trước khi mọi thứ rõ ràng vào tháng 4. Họ kỳ vọng mức tăng giá 30 - 50% trong thời cơ "vàng" này.

Tuy nhiên, ông Quang khuyến cáo, các nhà đầu tư tránh chạy theo tin đồn để tránh rủi ro không mong muốn trong giai đoạn hiện tại. Giá tăng ảo cũng là vấn đề, bởi nếu mua lúc "sốt" quá mức, nhà đầu tư có thể lỗ 10 - 20% khi thị trường điều chỉnh. Đối với các nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn vay lại càng phải thận trọng hơn trong lúc này.

Trong dài hạn, từ năm 2026 trở đi, giá tăng ổn định hơn. Cụ thể, trung tâm tỉnh mới tăng 8 - 15% mỗi năm, vùng ven tỉnh mới 5 - 10% mỗi năm, còn vùng sâu 5% mỗi năm. Như vậy, ngắn hạn là "sóng lớn", dài hạn là "sóng đều" và tăng giá chắc chắn xảy ra ở nơi tiềm năng nhờ hạ tầng, dân số, và đầu tư nước ngoài.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Báo cáo của VARS cũng cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập , thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực "trụ" đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Đơn cử, khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP.HCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đồng tình với nhận định trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS khuyến cáo, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo, cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng.

Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.