Đầu tư homestay ven Sài Gòn để tích lũy đất

Tháng 3/2018, nhà đầu tư này chi 4,5 tỷ đồng tậu căn nhà 250 m2, diện tích đất 180 m2, trên đường Đào Cử, huyện Cần Giờ. Sau khi cải tạo nhanh, căn nhà có 4 phòng ngủ, phòng khách lớn, bếp rộng, sân trước có chỗ đỗ xe thông thoáng, đủ sức chứa 10 người, doanh thu kỳ vọng 1,2 triệu đồng mỗi đêm.

Bà Quỳnh cho hay, do Cần Giờ chưa phát triển mạnh du lịch nên khách đông vào 3 ngày cuối tuần và dịp lễ, những ngày trong tuần vắng khách. Vì vậy, doanh thu kỳ vọng bị giảm xuống, chỉ đạt 60% so với dự kiến. Tuy nhiên, nhà đầu tư này không lo ngại homestay bị thất thu. "Tôi mua căn nhà chỉ cải tạo chút đỉnh, không đặt nặng việc cho thuê, mục tiêu chính là tích lũy tài sản, chờ đất tăng giá bán chốt lời", bà Quỳnh giải thích.

Nhà đầu tư này tiết lộ, những tháng đầu năm 2019 thị trường nhà đất TP HCM không xảy ra sốt đất nhưng căn nhà đã kịp thiết lập mặt bằng giá mới. Từ 4,5 tỷ đồng giá vốn ban đầu hiện căn nhà đã tăng lên 5,5 tỷ đồng. "Homestay chỉ là khai thác phần ngọn, hiện giờ nếu chốt lời tài sản này đã đạt biên lợi nhuận một tỷ đồng nhưng tôi còn muốn để dành, chưa vội bán", bà Quỳnh nói.

Thị trường bất động sản ven Sài Gòn. Ảnh: Lucas Nguyễn

Mô hình đầu tư homestay để tích lũy đất khá phổ biến ở vùng ven TP HCM. Cuối năm 2018, ông Hạt mua lại căn nhà cấp 4 giá 3,9 tỷ đồng rồi cải tạo làm homestay mini cho thuê giá bình dân tại đường Lò Lu, quận 9. Khách thuê là môi giới nhà đất đang chuẩn bị chiến dịch bán một dự án quy mô lớn tại khu Đông trong năm 2019. Tuy nhiên homestay mini cũng chỉ đắt khách cuối tuần, doanh thu chỉ đạt 6 triệu đồng mỗi tháng, khá thấp so với giá vốn bỏ ra gần 4 tỷ đồng.

Song, thay vì bồn chồn lo lắng, ông Hạt tỏ ra bình thản với tình hình khai thác cho thuê ảm đạm và kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản trong tương lai. "Tôi mở homestay cho thuê chỉ để bù lại chi phí cải tạo sơ bộ căn nhà nát. Điều tôi kỳ vọng ở suất đầu tư này là giá nhà đất có thể tăng gấp đôi", ông Hạt cho hay.

Tổng giám đốc Phú Vinh Group, Phan Công Chánh đánh giá, xét về khai thác cho thuê, các dự án homestay quy mô từ trung bình đến mini (bất động sản lưu trú bản địa) bản chất phục vụ nhu cầu tiêu dùng không thường xuyên, dòng tiền không ổn định. Tỷ lệ lấp đầy lý tưởng ở mức 85-90% nhưng thường khó để đạt được con số này.

Nếu chỉ nhắm đến mục tiêu đầu tư cho thuê thì đây không phải là bài toán kinh doanh lý tưởng vì còn phải tính toán kỹ lưỡng các chỉ số tài chính, như doanh thu, chi phí, lợi nhuận thực tế mà chỉ nhìn thấy doanh thu danh nghĩa. Mô hình homestay tự phát này doanh thu thấp và rất khó kiếm tiền bền vững.

Tuy nhiên, xét ở khía cạnh tích trữ đất, đây là một kênh khá phổ biến. Nhiều nhà đầu tư nhắm đến mục tiêu chính là tích lũy tài sản, tích trữ quỹ đất chờ tăng giá nên việc khai thác cho thuê chỉ là nguồn thu phụ.

Chuyên gia tư vấn pháp lý và đầu tư nhà đất tại TP HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết, nếu chỉ nhìn ở bài toán đầu tư homestay, đây là mô hình kinh doanh kém hấp dẫn vì còn mang tính tự phát. Tuy nhiên, nếu đặt bài toán tích lũy tài sản, mua nhà nát cải tạo lại là một kênh đầu tư kép khá an toàn với điều kiện dòng vốn tự có, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà.

Ông Phong phân tích, mục tiêu kép khai thác cho thuê và chờ tài sản tăng giá có thể đạt biên lợi nhuận trung bình 20-25% mỗi năm trở lên do đây là tài sản gắn liền với đất. Khuyết điểm duy nhất của hình thức đầu tư này là dòng vốn phải ở quy mô từ trung bình đến khá cao và thời gian chờ phải kéo dài mới đạt được lợi tức lý tưởng.

Vũ Lê