Doanh nghiệp bất động sản lo đói vốn

Đại diện một chủ đầu tư chuẩn bị triển khai dự án trong năm nay tại khu vực Nghĩa Tân, Cầu Giấy, Hà Nội chia sẻ đang rất bế tắc với phương án tài chính. Ông cho biết, phương án tài chính trước đây được xây dựng và thông qua trong điều kiện việc vay vốn của các ngân hàng còn thuận lợi. Tuy nhiên, trong quá trình làm việc với 6 ngân hàng gần đây, phía nhà băng cho biết mức lãi suất cho vay có thể theo xu hướng tăng, cùng các điều kiện khắt khe hơn về giải ngân. 

"Thường chủ đầu tư áp dụng chính sách miễn lãi cho khách trong thời gian triển khai dự án, nhưng thực tế là doanh nghiệp phải trả ngân hàng khoản tiền này. Do đó, điều tôi lo ngại là chính sách của nhà băng không ổn định, dẫn đến việc chủ đầu tư bị đổ vỡ phương án tài chính. Còn nếu không áp dụng chính sách miễn lãi thì e rằng không bán được hàng", ông nói, đồng thời dẫn chứng về rủi ro đã xảy ra đối với một số dự án tại Hà Nội khi nhà băng cắt vốn đột ngột khiến công trình "đắp chiếu" kéo dài và đến nay cũng chưa có phương án giải quyết. Tình trạng này từng diễn ra đối với cả những dự án nhà ở xã hội, công trình cao cấp. 

Một tuyến đường tại Hà Nội có nhiều dự án chung cư. Ảnh: Giang Huy

Gần đây, dự thảo Thông tư 36 do Ngân hàng Nhà nước đề xuất theo hướng siết tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cao cấp, đặc biệt là việc cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng sẽ bị áp hệ số rủi ro gấp 3 lần hiện tại. Bởi vậy, phía nhà băng cũng cảnh báo với chủ đầu tư về việc nếu chính sách được áp dụng, dự án của ông có thể nằm trong danh sách này. Trong khi, đại diện chủ đầu tư cho biết, ngoài phương án vay vốn từ ngân hàng, hiện đơn vị này cũng chưa có cách nào hiệu quả hơn, còn dự án nếu không triển khai cũng thiệt hại lớn về tài chính. 

Tại phiên chất vấn của Quốc hội diễn ra đầu tháng 6, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà đánh giá, nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản còn thấp, chủ yếu dùng vốn tín dụng ngân hàng và ứng trước của khách hàng. Theo ông, hiện thị trường chưa có nguồn vốn dài hạn, ổn định, trong khi thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản cũng chưa được hình thành đa dạng. 

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, hiện nguồn vốn cho ngành bất động sản của Việt Nam chủ yếu đến từ ngân hàng. Trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng thì doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những kênh khác như phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu hay thu hút vốn từ các nguồn thứ cấp. Một số ít doanh nghiệp niêm yết có thể huy động từ thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, theo ông mới có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản có niêm yết trên tổng số hơn 10.000 công ty trong ngành nên đây chưa được coi là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, số lượng các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, hiện mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong nước là Quỹ TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ 50 tỷ đồng), nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản. 

"Nếu siết tín dụng, doanh nghiệp vốn đã khát vốn để triển khai dự án sẽ càng gặp khó khăn hơn. Quy định này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường vốn đang rất thiếu dự án mới như hiện nay", ông Nam nói. 

Để giải quyết bài toán vốn cho thị trường bất động sản, trong nửa đầu năm 2019, nhiều công ty bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu để huy động vốn. Trong đó, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) đã công bố sẽ phát hành 3 đợt trái phiếu trị giá lên 850 tỷ đồng. Công ty Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn hơn 3 năm. Tập đoàn Đất Xanh cũng vừa công bố phát hành lượng trái phiếu trị giá 234 tỷ đồng với kỳ hạn 5 năm dự kiến để mở rộng quỹ đất sạch ở Đồng Nai... Lãi suất các đợt phát hành dao động từ 11% đến 14,5%.

Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho biết, từ đầu năm đến nay có trên 60.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành. Nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng đứng thứ hai về lượng trái phiếu phát hành với 16.230 tỷ đồng, chiếm 27%.

Nguyễn Hà