Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý?

Hội thảo “Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 22-7 đã hâm nóng lại cuộc tranh luận về cách thu tiền sử dụng đất và thuế liên quan bất động sản – những chính sách đang được cho là vừa làm ách tắc thị trường, vừa đẩy chi phí lên mức khó lường.

Hai điểm nghẽn giá đất và thuế đất

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận thừa nhận hai điểm nghẽn lớn nhất lúc này là cách tính “tiền nộp bổ sung” và tiền sử dụng đất đối với hộ dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Bộ Tài chính đã hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024, gửi Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành. Mục tiêu là gỡ vướng càng sớm càng tốt, bởi các địa phương liên tục phản ánh những trường hợp “bất khả thi” về tài chính chỉ vì phí, thuế bị đẩy lên quá cao.

Thực tế, không thiếu câu chuyện dở khóc dở cười: một hộ dân ở Hóc Môn (TP HCM) phải bỏ ý định làm sổ hồng vì sau năm tháng tính toán, tổng tiền phạt xây dựng và phí lên thổ cư vượt 1,8 tỉ đồng, gấp nhiều lần giá trị căn nhà 70 m²; hay tại Nghệ An, chi phí xin chuyển 300 m² đất nông nghiệp thành đất ở bị áp tới 4,5 tỉ đồng, trong khi lô đất mua chỉ ba tỉ. Những con số ấy cho thấy chi phí đất đang vượt xa sức chịu đựng của người dân.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, lo ngại việc thu ngân sách quá lớn từ đất đai có thể là “con dao hai lưỡi”. Chỉ với 6 đến 9 dự án, TP HCM đã thu 65.000 tỉ đồng, trong khi giá đất vốn là chi phí đầu vào của nền kinh tế nếu nhà nước siết quá mạnh tay, giá nhà khó lòng giảm và cuối cùng người mua phải gánh.

Ông Châu dẫn một trường hợp cụ thể, công ty logistics ở quận 4 (cũ) thuê 11.000 m² đất; năm 2022 đóng 3,3 tỉ đồng tiền thuê đất, năm 2023 tăng lên 7,7 tỉ đồng; đầu 2025, sau khi bảng giá đất mới áp dụng, số tiền phải nộp đội vọt lên hơn 20 tỉ đồng. Tất cả chi phí ấy rốt cuộc sẽ “đội” vào giá hàng hóa, làm lạm phát khó kiểm soát.

Không nhất thiết theo thị trường hoàn toàn

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng Nhà nước cần có giải pháp hợp lý hơn trong việc thu thuế liên quan đến đất đai, đặc biệt là trong xây dựng bảng giá đất và chính sách thuế. Theo ông, giá đất cần được xác định sao cho hài hòa lợi ích các bên, tức Nhà nước không thất thu thuế, doanh nghiệp vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh và biên độ lợi nhuận, cung cầu thị trường không bị xáo trộn, và người dân vẫn có khả năng tiếp cận. Đây là mục tiêu xuyên suốt cần được bảo đảm. Vì vậy, giá đất không nhất thiết phải hoàn toàn theo giá thị trường.

Bà Võ Nhật Liễu , Bà Võ Nhật Liễu , Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển Dự án Bất động sản PROPIIN, chỉ ra thêm một biến số quan trọng, đó là tiền sử dụng đất thường chiếm tới 50% tổng chi phí dự án, với đất nền là khoảng 20%. Không ít nhà đầu tư quốc tế chùn bước vì quy trình thẩm định giá thiếu công thức chuẩn, chi phí biến động khó đoán.

Do vậy, bà đề xuất miễn hoặc giảm mạnh phí chuyển mục đích cho hộ dân dưới 300 m², đánh thuế cao hơn với cá nhân có nhiều lô đất. Bảng giá đất cũng cần được giữ ổn định đủ dài, tránh tình trạng địa phương nâng giá quá nhanh rồi tạo khoảng chênh giữa các vùng, kích hoạt làn sóng đầu cơ ăn theo.