Giá nhà tăng, căn hộ giá rẻ "biến mất": Lao động đô thị bao giờ có nhà ăn Tết?

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội đã có cuộc trò chuyện với PV Dân trí xung quanh câu chuyện thị trường bất động sản năm 2020 và một số vấn đề cần được lưu tâm trong chính sách phát triển nhà ở.

Năm 2019 kết thúc, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là một năm trầm lắng với thị trường bất động sản. Sang năm 2020, bà cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có những diễn biến gì đáng lưu ý?

Tôi cho rằng, về cơ bản thị trường vẫn hoạt động ổn định, lượng cầu lớn, nguồn cung khan hiếm nhưng các chủ đầu tư sẽ xoay sở, tìm cách cung cấp cho thị trường.

Một yếu tố quan trọng là cầu vẫn sẽ rất tốt. Dựa trên những dự báo về kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập bình quân đầu người được nâng lên, tốc độ đô thị hoá cao... là những cơ sở quan trọng để chúng ta đưa ra nhận định cho thị trường địa ốc năm 2020.

Tuy nhiên, nếu việc xem xét cấp phép dự án trong năm 2020 không được cải thiện hơn, thì nguồn cung trong một vài năm tới sẽ bị ảnh hưởng lớn. Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư chờ cấp phép thì sẽ bị ảnh hưởng dòng tiền, khả năng phát triển.

Một trong những vấn đề được quan tâm là nguồn vốn khi tín dụng vào bất động sản tiếp tục thắt chặt. Bà đánh giá thế nào về dòng tiền đổ vào bất động sản trong năm mới?

Thông tư 22 đã đưa ra lộ trình cụ thể để tránh việc ảnh hưởng đến thị trường. Ban đầu chúng ta cảm nhận sẽ có tác động khó cho thị trường. Nhưng năm 2019 cho thấy, chủ đầu tư đã có hướng đi phù hợp trong việc huy động nguồn khác bổ sung như phát hành trái phiếu hoặc có những cách linh hoạt khác.

Thực tế đòi hỏi chủ đầu tư đưa ra tính toán, chiến lược, bền vững để có thể tồn tại, phát triển. Ngoài vốn ngân hàng, doanh nghiệp cũng có thể tính đến nhiều nguồn vốn khác.

Trong xu thế hiện nay, liên kết là một giải pháp. Nhà đầu tư gặp khó trong việc phát triển đơn lẻ, nên tính tới việc hợp tác cả trong và ngoài nước. Không chỉ là vấn đề thêm vốn mà còn có khả năng tạo ra những dòng sản phẩm mới khác biệt, tốt hơn. Sự liên kết có thể phát huy thế mạnh của nhau, dòng tiền tốt hơn.

Ngoài các kênh cổ phiếu, trái phiếu, liên kết như tôi nói trên thì còn huy động được nguồn vốn trong dân, từ nhà đầu tư. Tạo ra được sản phẩm tốt thì nguồn cầu lớn, đó chính là nguồn vốn rất tốt mà chủ đầu tư cần đẩy mạnh khai thác thay vì chỉ trông chờ vào nguồn vốn ngân hàng.

Riêng về phát hành cổ phiếu, trái phiếu, chỉ những chủ đầu tư có kinh nghiệm, năng lực mới có thể thu hút được thành công, không phải chỉ có cam kết lãi suất cao.

Sang năm 2020, nhiều tổ chức nhận định về khả năng tăng giá bất động sản. Điều này khiến những người thu nhập thấp, trung bình, thậm chí những người có thu nhập tương đối cao vẫn khó khăn trong việc sở hữu nhà ở?

Nguồn cầu gia tăng trong khi chúng ta chưa có giải pháp mở rộng ra xa trung tâm. Do vậy những khu vực trung tâm càng có thêm cơ hội tăng giá.

Chúng tôi cũng nhận thấy phân khúc căn hộ giá dưới 22 triệu đồng/m2 không nhiều. Nguồn cung căn hộ giá rẻ khan hiếm trong khi lượng cầu hướng tới giá thành dưới 22 triệu đồng/m2 hay căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng rất nhiều. Lượng giao dịch đối với phân khúc này rất tốt.

Đối với thị trường Hà Nội, phân khúc giá rẻ nếu có cũng chỉ nằm ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm. Lượng hàng cũng không nhiều. Một trong những lý do khiến nhà đầu tư ít đầu tư vào phúc này do tỷ suất lợi nhuận không cao.

Việc mất cân đối nguồn cung này sẽ do thị trường tự điều tiết. Bao giờ cũng vậy, chủ đầu tư không cạnh tranh được phân khúc khác thì ắt sẽ phải tự chuyển đổi, tìm đến những phân khúc có cầu lớn, tính thanh khoản cao.

Có phải vì vậy mà việc cho thuê “lên ngôi" trong thời gian gần đây thưa bà?

Đây là một trong những xu hướng đang diễn ra trên thị trường. Chúng tôi thấy bên Đông Anh, Kim Chung nhà ở cho công nhân thuê nhộn nhịp.

Trong năm 2020 - 2022, lượng căn hộ bàn giao trên thị trường rất lớn, đây cũng là điểm gợi ý cho các khách có nhu cầu mua nhà có thể sử dụng nhà cho thuê. Các dự án đó rất gần nhau, việc cạnh tranh tạo ra được giá thuê hấp dẫn rất rõ ràng trong thời gian tới.

Thay vì tích cóp tiền để mua nhà ở những khu vực xa, khách hàng có thể thuê tại những dự án, căn hộ có điều kiện tốt hơn với giá thuê hợp lý, tiện ích tốt, đảm bảo cho đời sống phát triển.

Xin cám ơn bà về cuộc trò chuyện này!

Nguyễn Mạnh (ghi)