Giá thuê căn hộ chung cư tiếp tục trượt dốc

Hàng loạt căn hộ cao cấp và trung cấp cho thuê trên địa bàn quận 4, quận 2, quận 9, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tp.HCM đang rất khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê do sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các dự án mới và cũ.

Điều chỉnh giá cho thuê

Anh Trần Thanh Tú (Ngô Gia Tự, quận 5) đang có 2 căn hộ phục vụ đầu tư cho thuê trên địa bàn quận 2 và Bình Thạnh chia sẻ, hơn 1 năm kể từ khi dự án bàn giao và đi vào cho thuê, 2 căn hộ của anh không mang về lợi nhuận như kỳ vọng. Căn hộ cao cấp 54m2 tại quận Bình Thạnh mua gần 4 tỷ nhưng chỉ cho thuê được 13 triệu/tháng. Căn quận 2 diện tích 60m2 cũng chỉ cho thuê được 8,5 triệu/tháng.

Mức giá thuê này thấp hơn rất nhiều so với tính toán dự kiến lúc mới đầu tư của anh Tú. Chi phí duy trì, chỉnh trang căn hộ để cho thuê không nhỏ nên nhà đầu tư này cho biết sẽ sang nhượng lại căn hộ khi chốt được giá phù hợp.

Tương tự, chủ một căn hộ 120m2 ở Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh) cho biết, giá thuê các căn hộ trong dự án này liên tiếp giảm trong thời gian qua. Cụ thể, cuối năm 2017, căn hộ 120m2 tại đây có giá chào thuê ngắn hạn từ 25-27 triệu/tháng, đến giữa năm 2018 giảm còn 23-25 triệu/tháng, và hiện tại, giá chỉ dao động còn 20-23,5 triệu/tháng. Tính ra tỷ suất sinh lời so với khoản tiền đầu tư bỏ ra hiện khá thấp.

Khảo sát thực tế từ Batdongsan.com.vn cho thấy, hàng loạt chung cư đang chào thuê trên địa bàn Tp.HCM có tình trạng chủ căn hộ phải điều chỉnh giá thuê để duy trì hoạt động.

Đơn cử, loạt dự án chung cư thuộc quận 4 như Galaxy 9, Masteri Millennium, Khánh Hội, The GoldView… giá thuê giảm từ 1-3 triệu/tháng so với quý trước đó. GoldView từng có mức giá thuê thấp nhất là 16-18 triệu/tháng hiện đã hạ trần xuống chỉ tầm 14,5-17 triệu/tháng. Cách đó không xa, chung cư mới bàn giao Masteri Millennium ghi nhận giá thuê trung bình các căn 2 phòng ngủ từ 15-18 triệu/tháng; chung cư Khánh Hội cho thuê căn diện tích lớn từ 80-100m2 với giá từ 8-12 triệu/tháng, giảm gần 1-1,5 triệu/tháng so với giá thuê thời điểm tháng 12/2018.

Ở khu vực quận 2, các chung cư trung cấp có giá giảm khá mạnh. Tại chung cư Bình Khánh, nhiều căn 2 phòng ngủ chỉ chào thuê giá còn 6-7 triệu/tháng, chung cư Homyland, La Astoria cũng chỉ duy trì giá thuê trung bình từ 6-8 triệu/tháng cho căn 2 phòng ngủ; chung cư The CBD chỉ tầm 7-10 triệu/tháng; căn hộ diện tích từ 60-70m2 tại chung cư PARCSpring chào giá 6-8,5 triệu/tháng thay vì mức 8-10 triệu/tháng trước đó.

Hàng loạt dự án khác như Masteri Thảo Điền, Vinhome Central Park, The Park Residence, New City Thủ Thiêm… đều có giá thuê giảm từ 1-2 triệu/tháng để giữ chân khách thuê và tăng sức cạnh tranh.

Lợi suất cho thuê ngày càng thấp

Theo dữ liệu từ phòng nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, tính riêng 2 tháng đầu năm 2019, giá thuê căn hộ tại 6/10 quận nội thành Tp.HCM đều giảm. Khu vực quận 1, quận 2, quận 4 và Bình Thạnh có giá giảm từ 5-15%. Cụ thể, quận 1 ghi nhận mức thuê trung bình 25 triệu/tháng, giảm 14% so với thời điểm tháng 12/2018. Quận 2 và quận 4 có mức giá thuê giảm hơn 10%, tương đượng 16-22 triệu/tháng. Quận Tân Bình, Bình Thạnh và quận 8 có giá thuê giảm 5-10%, lần lượt giữ mức giá thuê từ 10-17 triệu/tháng.

Ở diễn biến khác, Tân Phú, quận 7 và Phú Nhuận là 3 quận có giá thuê chung cư tăng nhẹ từ 3-5% tùy khu vực. Mức tăng này được ghi nhận là do loạt dự án cao cấp mới bàn giao chào thuê với giá cao giúp giá thuê mặt bằng chung tăng theo. Nếu tính riêng lẻ từng dự án thì vẫn rất nhiều trường hợp giảm giá.

Từ năm 2015 đến nay, mỗi năm thị trường Tp.HCM có khoảng 45.000-50.000 căn hộ chung cư, nhu cầu mua nhà để đầu tư cho thuê lại chiếm xấp xỉ 40-50%. Quá nhiều nhà chung cư cho thuê, nguồn cung cho thị trường này đang dần bội thực, trong khi nhu cầu thuê không tăng nhiều nên nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh ế ẩm.

Nhiều dự án phân khúc tầm trung tại Tp.HCM giá mua khoảng 2-3 tỷ đồng, trước đây cho thuê được 12-15 triệu đồng/tháng nhưng nay phải giảm giá thuê xuống còn 8,5-13 triệu/tháng. Khu vực ngoại thành, có chung cư phải giảm giá thuê từ 3-4 triệu/tháng so với thời điểm cùng kỳ 2018 để thu hút khách và cạnh tranh với loạt dự án mới đang bàn giao liên tục.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, đầu tư căn hộ cho thuê theo hình thức nhỏ lẻ hoặc cá nhân hiện nay gần như không mấy thành công. Số tiền đầu tư mua căn hộ ngày càng lớn trong khi giá thuê có chiều hướng giảm. Với mức tăng giá nhà và giá đất như hiện nay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê phải tăng cao thì mới có lãi. Tuy nhiên hiện nay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ngày càng đi xuống. Nếu cách đây 2 năm, nhiều dự án chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay tỷ suất này chỉ đạt trung bình 5% trong khi giá nhà tăng đã tăng ít nhất 20-30% so với cách đây 2 năm.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam lưu ý, giá trị cho thuê của căn hộ không tăng mà giảm theo thời gian vì chủ nhà phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10-15% mỗi năm… Khoản khấu hao này làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, cần cân nhắc lợi nhuận đầu tư căn hộ là bao nhiêu % so với lãi suất đi vay, tránh tình trạng cho thuê không được mà bán cũng không xong thì áp lực tài chính sẽ là gánh nặng lớn.

Theo Phương Uyên
Diễn đàn Doanh nghiệp