Giá thuê ngốn hết lời, nhiều hãng vẫn 'đốt' tiền cho mặt bằng trung tâm TP.HCM

Câu chuyện Starbucks Reserve Hàn Thuyên đóng cửa ngày 26/8 vì không thỏa thuận được giá mặt bằng, từ mức thuê ban đầu 21.000 USD/tháng (hơn 520 triệu đồng/tháng) sau 7 năm lên 30.000 USD/tháng (khoảng 757 triệu đồng), vẫn đang nhận nhiều sự quan tâm.

Giới am hiểu thị trường nhìn nhận giá mặt bằng Hàn Thuyên với tổng diện tích diện tích 212,5m2 mà chủ mới đưa ra cũng không phải đắt, vì đây là những sản phẩm giới hạn, luôn có khách riêng muốn thuê, muốn mua.

Thà bỏ trống chứ không giảm giá

Từ sau đại dịch COVID-19 đến nay, có khá nhiều mặt bằng vị trí “vàng” khu trung tâm TP.HCM ở các đường Nguyễn Huệ, Nguyễn Du, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế... rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài vì khó kiếm khách. Không chỉ vì mức giá chát, lên tới vài trăm triệu đồng/tháng, mà mặt bằng khu vực này là kiểu “sản phẩm đặc thù”, chỉ phù hợp với số ít thương hiệu rất lớn, đủ tiềm lực và không phải sản phẩm nào cũng kinh doanh được ở đây.

Đáng chú ý, theo thông tin rao trên các hội nhóm bất động sản, giá cho thuê mặt bằng khu vực các tuyến đường trung tâm Quận 1 lại tăng thêm khoảng 19-20%, dù có bỏ trống, rao cho thuê suốt thời gian dài. Như khu vực đường Nguyễn Du với nhiều mặt bằng siêu VIP đang rao cho thuê từ vài chục triệu đến khoảng 450 triệu đồng/tháng tùy diện tích, vị trí, và mức này tăng khoảng 19% trong vòng 1 năm qua.

Các mặt bằng khu vực trung tâm Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện thành phố, công viên 30/4... cũng có giá thuê từ 550 triệu đến cả tỷ đồng, với mức tăng khoảng 19%.

Một trong những vị trí đắc địa ở Quận 1 bỏ trống từ năm 2021 đến nay là mặt bằng 75 Nguyễn Du, góc giao với Pasteur. Đây là căn nhà 1 trệt có diện tích 25x28m, giá đang chào thuê là 300 triệu đồng/tháng.

Trước 2021, đây là địa chỉ luôn đông khách của cà phê Highlands. Nhưng ở thời điểm dịch COVID-19 bùng phát, thương hiệu cà phê này đã rời đi, với nhiều thông tin đưa ra là không thỏa thuận được giá thuê mới. Và đây cũng là một trong những mặt bằng hiếm hoi trên đất vàng bỏ trống suốt thời gian dài.

Lý giải nguyên nhân nhiều mặt bằng thà bỏ trống nhưng chủ vẫn không giảm giá, giới am hiểu thị trường cho rằng bất động sản ở khu vực này không chỉ là tài sản thông thường mà là “tích sản”, giao dịch mua bán không nhiều.

Những người sở hữu các bất động sản này có dòng tiền tốt, số tiền thuê hàng tháng vài trăm triệu đồng không phải là khoản lớn. Họ có thể chấp nhận mất khoản tiền này trong nhiều tháng mặt bằng bỏ trống, với mục tiêu giữ và nâng cao giá trị của bất động sản sở hữu, chứ không giảm giá, cho thuê giá rẻ.

Theo chuyên gia Đinh Minh Tuấn, việc định giá các bất động sản này thường dựa trên giá trị cho thuê. Nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm, ngược lại, giá thuê cao thì định giá bán cũng tăng lên. Đó cũng là lý do mặt bằng 11-13 Hàn Thuyên không chấp nhận mức giá thương lượng của Starbucks sau khi ký lại hợp đồng thuê mới. Chủ căn nhà này được cho là đưa ra giá thuê mới 30.000 USD/tháng còn giá bán được định là 600 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, một số chủ nhà vẫn chấp nhận mức giá thấp hơn mong muốn, nhưng không phải để "thoát ế" mà cho thuê với thương hiệu uy tín.

Môi giới một công ty bất động sản ở Quận 1 cho biết đã thành công khi thương lượng giá căn nhà ngay ngã tư Trần Quang Khải - Nguyễn Hữu Cầu thấp hơn gần 15% giá thị trường trong 2 năm cho thương hiệu cà phê mới nổi thuê. Lý do thuyết phục chủ nhà là thương hiệu hot, cộng với thiết kế điểm bán đặc biệt làm giá trị ngôi nhà tăng lên.

Dữ liệu của một trang chuyên về bất động sản cho thấy giá thuê mặt bằng nhà phố ở TP.HCM đầu năm 2024 vẫn có xu hướng tăng cao rải đều tại nhiều quận và cả TP Thủ Đức, với mức tăng cao nhất đến 40%, dù tình hình kinh doanh vẫn chưa thực sự khởi sắc.

Việc các chuỗi F&B lớn như Highlands, Katinat, Trung Nguyên Legend, Starbucks…liên tục mở các điểm bán mới ở các vị trí đắc địa khiến cho cuộc cạnh tranh, rượt đuổi nhau trên đất vàng luôn khốc liệt.

>>> 'Cuộc chiến' khốc liệt tranh thị phần tỷ USD của các chuỗi cà phê ở Việt Nam

Thuê mặt bằng giá đắt đỏ làm gì?

Chia sẻ mới đây tại diễn đàn F&B do iPos.vn tổ chức, ông Đỗ Duy Thanh - Giám đốc FnB Director, cho biết mặt bằng luôn là cản trở lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh ẩm thực.

Ông nói thị trường có rất nhiều mặt bằng bỏ trống, nhưng không phải mặt bằng nào cũng phù hợp kinh doanh. Nơi phù hợp giá thì không thuận tiện vị trí, nơi vị trí tốt thì giá quá cao. Chính vì vậy mà thương hiệu vẫn luôn đi tìm mặt bằng, và nghịch lý là thị trường vẫn có rất nhiều mặt bằng bỏ trống chờ khách.

Tuy nhiên, chi phí mặt bằng cao nhất chỉ nên chiếm 30% trong tổng chi phí kinh doanh thì mới đảm bảo khả năng hoạt động, sinh lời.

Thực tế thống kê cho thấy giá thuê mặt bằng ở các đường trung tâm Quận 1, Quận 3, như Hàn Thuyên, Nguyễn Du, Alexander De Rhodes, xung quanh hồ Con Rùa, Ngã 6 Phù Đổng… luôn cao hơn hiệu quả kinh doanh của điểm bán mang lại từ 3 - 4 lần. Nhiều chuỗi phải bù lỗ bởi chi phí mặt bằng ăn mòn lợi nhuận nhưng không ngại chi tiền chen vào khu vực này, vì giá trị quảng bá hình ảnh và marketing.

Điển hình là tòa nhà 325 Lý Tự Trọng ngày Ngã 6 Phù Đổng, nơi có giá thuê khoảng 700 triệu đồng/tháng, nhưng luôn là địa chỉ các thương hiệu tranh nhau. Mới đây, một doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao là DannyGreen đã giành được quyền thuê căn nhà này.

Trước đó, thương hiệu bán vali, túi xách MIA đóng đô tại đây khoảng 1 năm, với giá thuê 26.000 USD/tháng. MIA rời đi từ tháng 3/2024 và giữa tháng 7/2024, cửa hàng bán nông sản đã tưng bừng khai trương.

Mặt bằng 3 mặt tiền này từng là nơi hiện diện của chuỗi cà phê PhinDeli, mức giá theo tiết lộ khoảng 25.000 USD/tháng. Mặt bằng này chỉ bỏ trống dài nhất khoảng 6 tháng, trong thời điểm dịch COVID-19 bùng phát năm 2021 và giá thuê sau luôn cao hơn trước.

Ông Lâm Bội Minh, nhà sáng lập trà, cà phê Phúc Long, chia sẻ năm 2014, khi chuỗi Phúc Long mới phát triển, ông quyết định đặt cửa hàng thứ 10 tại Ngã 6 Phù Đổng. Thời điểm đó, với một Phúc Long non trẻ, việc thuê vị trí này rất cân nhắc, vì chi phí thuê khoảng 14.000 USD dù không có chỗ để xe.

Tuy nhiên, đây là thời điểm Phúc Long cần làm thương hiệu, và quyết định của ông đã đúng. Cửa hàng Phúc Long tại đây luôn trong tình trạng hết bàn từ sáng đến tối. Phúc Long từ đây trở thành ngôi sao sáng trong làng F&B.

Sau 5 năm đặt cửa hàng “đinh” tại vị trí này, Phúc Long rời đi khi mặt bằng được đẩy giá lên 25.000 USD/tháng. Với mức giá này, một thương hiệu sữa đậu nành lập tức thế chân Phúc Long.

Bà Vũ Kim Hạnh, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp hàng Việt Nam chất lượng cao, chia sẻ nếu tính toán chi phí thuê bảng quảng cáo ở trung tâm thì không lệch quá nhiều, mà được một nơi gọi là flagship store để cho người tiêu dùng trải nghiệm. Với những flagship, hiệu quả kinh doanh tính bằng thứ khác chứ không chỉ có con số.

Còn phía DannyGreen cho rằng quyết định mở cửa hàng tại Ngã 6 Phù Đổng là nhấn mạnh cam kết của doanh nghiệp trong việc làm cho sản phẩm chất lượng cao dễ tiếp cận hơn với phân khúc lớn hơn của người tiêu dùng Việt Nam. Vị trí đắc địa này không chỉ đảm bảo lượng khách hàng lớn, mà còn phù hợp với tầm nhìn của công ty trong việc thúc đẩy lối sống lành mạnh và tiêu dùng hữu cơ tại khu vực đô thị.

Trả lời Báo điện tử VTC News, ông Phan Minh Thông , nhà sáng lập Tập đoàn Phúc Sinh, cho rằng cửa hàng càng ở vị trí vàng thì chi phí càng cao. Tuy nhiên, với mục đích làm thương hiệu, các chuỗi sẽ chấp nhận. Như K Coffee của Phúc Sinh đã mở 10 năm với nhiều cửa hàng, nhưng khi cửa hàng ở đường Hai Bà Trưng (Quận 1) xuất hiện thì thương hiệu quán K Coffee mới được biết đến rộng rãi, nhờ vị trí đắc địa khiến tên thương hiệu nổi bật.

“ Do vậy, dù chưa có lãi nhưng hiệu quả kinh doanh rất tốt vì đây là cửa hàng giúp chúng tôi xây thương hiệu. Có những cửa hàng phải mở đúng chỗ, đúng thời điểm, sẽ giúp doanh nghiệp quảng bá được hình ảnh, xây được thương hiệu ”, ông Thông nói.