"Giải vây" khó khăn cho bất động sản: Sửa Luật, chấn chỉnh người thực thi

Chính sách chồng chéo, mâu thuẫn

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường nhà đất khá ảm đạm. Tại địa bàn năng động nhất khu vực phía Nam là TPHCM, chỉ mới có 3 dự án nhà ở thương mại được đề xuất công nhận chủ đầu tư, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. TPHCM cũng mới chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, rất nhiều khó khăn, thách thức, rủi ro đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản.

Tác nhân "gây khó dễ" cho doanh nghiệp bất động sản là chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn.

Mặt khác, công tác tính tiền sử dụng đất đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa giải quyết xong, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng...

Nguyên nhân trực tiếp của việc thủ tục hành chính "ì ạch" chính là một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám đề xuất chính kiến.

Thực trạng trên dẫn tới nhiều dự án xây dựng xong nhưng không có sổ đỏ cho người dân, nhiều dự án thì xây lên cao rồi nhưng chưa thể bán vì chưa biết tiền sử dụng đất là bao nhiêu để tính đúng đầu ra, đầu vào.

"Có những doanh nghiệp xin tạm đóng tiền sử dụng đất cũng không được cấp theo nguyện vọng. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản khó khăn chồng chất hơn", ông Châu nói.

Trong cuộc gặp gỡ với lãnh đạo TPHCM nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản, bà Nguyễn Thị Như Loan, CEO của Quốc Cường Gia Lai cũng cho rằng, khó khăn nhất định hiện nay là dự án vướng vào đất công, đất tư trộn lẫn với nhau.

Một dự án quy mô hàng chục ha khi vướng một phần diện tích đất công. Theo quy định, đất công phải mang ra đấu giá, không được bán theo chỉ định. Nếu một chủ sở hữu nào đó trúng thầu thì dự án bị teo tóp, khu đất không còn tròn trịa, không gây ấn tượng đối với khách hàng. Do đó, có không ít dự án phải đứng hình.

Sửa Luật Đất đai, chấn chỉnh cán bộ

Để tháo gỡ những khó khăn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, nhiều ý kiến "hiến kế" đã được đưa ra.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để giải cứu bất động sản, ngoài những vấn đề vi mô, cần tháo gỡ những chồng chéo ở cấp vĩ mô chính là sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Không thể phủ nhận những tác động tích cực từ khi Luật Đất đai năm 2013 áp dụng vào thực tiễn đã kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, việc thi hành ở thời điểm hiện nay được xem là lỗi thời, bộc lộ những mặt khiếm khuyết. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung để Quốc hội thông qua là cần thiết.

"Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đất đai được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, HoREA từng kiến nghị UBND TPHCM và Thanh tra Chính phủ xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra.

HoREA và UBND TPHCM cũng từng có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về một số kiến nghị cần tháo gỡ trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố.

Theo đó, thành phố cho rằng điển hình về năng lực tài chính thực hiện dự án là chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng… Do đó, cần quy định rõ về cách thức thẩm định nội dung này.

Ngoài ra, UBND thành phố cũng chỉ rõ Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất trước thời hạn 90 ngày hoặc 180 ngày nhưng không đề cập việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đồng thuận và bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Do đó, thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành hướng dẫn để đảm bảo cơ sở pháp lý áp dụng chung trên địa bàn thành phố.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội xây dựng Việt Nam cho rằng, luật Đất đai đang áp dụng còn hạn chế ở người thực thi. Trường hợp Thông tư đi qua, đi lại từ Sở này đến Sở kia, từ UBND thành phố xuống các ngành còn nhiều vấn đề nổi cộm. Không ít ngành không hiểu ý nhau, gây khó dễ, đẩy “quả bóng” trách nhiệm qua lại”.

Công Quang