Kỳ 'trăng mật' ngắn ngủi của thị trường condotel

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vừa đón cú sốc khi chủ đầu tư tổ hợp nghỉ dưỡng giải trí quy mô 51 ha Cocobay (Đà Nẵng) thông báo việc chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết đối với sản phẩm condotel do khó khăn tài chính.

Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận của dự án từng được quảng bá rầm rộ ở thời hoàng kim của thị trường bất động sản với mức đầu tư 5 tỷ USD, đã giáng đòn tâm lý nặng nề vào thị trường condotel vốn đang trầm lắng. Niềm tin vào các cam kết lợi nhuận khủng của kênh đầu tư này đang bị lung lay. Nhiều nhà đầu tư thậm chí tính đến kế hoạch tháo chạy, rút vốn khỏi dự án Cocobay vì lo ngại rủi ro tài chính và pháp lý.

Thế nhưng cách hạ màn bằng chiêu phá vỡ cam kết lợi nhuận khủng của condotel Cocobay không phải là tai nạn bất ngờ hay tình huống cá biệt. Trước đó thị trường bất động sản từng được cảnh báo sớm với kịch bản phá vỡ cam kết lợi nhuận 15% mỗi năm của một dự án tại thành phố du lịch sôi động bậc nhất miền Trung. 

Lối vào dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Empire Group

Năm 2015-2016, dự án Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) từng gây xôn xao thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi chào bán condotel với mức cam kết lợi nhuận lên đến 15% mỗi năm. Bị thuyết phục bởi mức lợi nhuận khủng, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền mua dự án này. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ chi trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu.

Kỳ trăng mật với cam kết lợi nhuận khủng nhanh chóng kết thúc khi vài tháng sau chủ đầu tư xin giảm mức chi trả lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8% một năm. Thế nhưng ngay cả khi mức cam kết lợi nhuận đã hạ xuống một nửa chủ đầu tư vẫn không chi trả nổi trong vài năm gần đây. Đầu tháng 5/2019, những khách hàng Bavico tiếp tục gửi đơn kêu cứu khắp nơi vì không nhận được khoản tiền cam kết lợi nhuận trong thời gian dài.

Trên thực tế, các cam kết lợi nhuận chủ đầu tư dự án condotel đưa ra để chào bán sản phẩm đã phát huy tác dụng khi thu hút khách hàng đặt mua giai đoạn đầu 2015-2016. Song ở giai đoạn sau (2017-2019), hành trình trả lãi bấp bênh khi chủ đầu tư bán hết hàng, vận hành kinh doanh lại không hiệu quả, rủi ro nghiêng hẳn về phía người mua. Đặc biệt, việc trả lãi được cài trong hợp đồng của một số khách hàng tinh vi đến mức nếu khởi kiện ra tòa, bên mua sẽ gặp nhiều bất lợi.

Trưởng văn phòng Luật sư Gia Linh, Nguyễn Sa Linh cho biết, theo hợp đồng mua bán giữa Cocobay và khách hàng, chương trình cho thuê căn hộ là một lựa chọn có điều kiện. Để tham gia chương trình này, sau khi thoả mãn các điều kiện do chủ đầu tư đưa ra (như đã thanh toán tối thiểu 95% giá trị căn hộ), khách hàng và chủ đầu tư phải ký kết thêm một phụ lục thỏa thuận, gọi là hợp đồng hợp tác cho thuê.

Trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó từ chối không tiếp tục ký kết hợp đồng hợp tác cho thuê thì cũng không có điều khoản ràng buộc họ phải ký kết hoặc phải thực hiện chương trình cho thuê với khách hàng. Do vậy, nếu khách hàng khởi kiện ra toà yêu cầu chủ đầu tư thực hiện chương trình cho thuê với lợi nhuận cam kết 12% hoặc bồi thường thiệt hại, về pháp lý, bất lợi phần nhiều thuộc về khách hàng.

Luật sư Linh phân tích, các chủ đầu tư condotel hiện nay đa phần tách riêng phần hợp tác cho thuê ra khỏi hợp đồng chính. Sau khi đã thu đủ tiền bán condotel, chủ đầu tư mới xem xét ký kết hợp đồng hợp tác với khách hàng. Khi đó mức lợi nhuận thực tế có thể sẽ không còn giữ ở mức cam kết với khách hàng khi ký hợp đồng mua bán. Do vậy, nếu người mua dùng vốn vay ngân hàng để đầu tư condotel với kỳ vọng thu nhập cho thuê cao hơn lãi vay sẽ gặp rủi ro không trả được nợ vay.

Ông Linh khuyến cáo, nhà đầu tư nên lưu ý, sở hữu căn hộ condotel và cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ để kinh doanh là hai giao dịch dân sự khác nhau. chủ đầu tư thường dùng lợi nhuận khai thác condotel để lôi kéo người mua căn hộ, mục đích chính là để bán căn hộ. Một thoả thuận cho chủ đầu tư thuê lại để hưởng lợi nhuận bản chất là hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư bằng chính tài sản của người mua. Do vậy, nếu chủ đầu tư thua lỗ trong việc kinh doanh khai thác condotel thì chính chủ căn hộ sẽ phải chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư, vì khi đó doanh nghiệp cũng sẽ không có lợi nhuận để trả cho chủ căn hộ.

"Kỳ trăng mật" ngắn ngủi của condotel đang trở thành ác mộng đối với những khách hàng dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào sản phẩm này. Các cam kết lợi nhuận khủng, rầm rộ từng là át chủ bài để các chủ đầu tư bán condotel ở các thành phố biển Việt Nam đến nay trở thành mối quan ngại lớn.

Tại Phú Quốc, mức cam kết lợi nhuận cao nhất của các dự án condotel là 12% mỗi năm kéo dài trong 5-10 năm tùy thỏa thuận và mức cam kết lợi nhuận phổ biến tại thị trường này đạt 9-10%. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu mức cam kết lợi nhuận phổ biến ở ngưỡng 8-9% một năm, song không ít dự án khẳng định nhà đầu tư sẽ thu hồi vốn sau 8-10 năm. Trong khi đó, sôi động nhất vẫn là các tỉnh duyên hải miền Trung như Khánh Hòa, Phan Thiết, Đà Nẵng... có mức cam kết khủng 12-15% mỗi năm và mức phổ biến nhất là 10-12% mỗi năm.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa dự báo có hai tác động cơ bản sẽ diễn ra trên thị trường condotel Việt Nam sau việc Cocobay vỡ trận cam kết lợi nhuận khủng.

Thứ nhất là các doanh nghiệp phát triển dự án phải thay đổi chiến lược bán hàng và cơ cấu lại sản phẩm chất lượng cao, dịch vụ đúng chuẩn. Bởi lẽ, chiêu bài dùng lợi nhuận cao để câu khách sẽ không còn dễ dàng thuyết phục giới đầu tư, thậm chí phản tác dụng, càng cam kết cao càng bị hoài nghi nhiều hơn.

Thứ hai là phía người mua sẽ quan ngại, thậm chí từ chối đặt cược vào kỳ "trăng mật" cam kết lợi nhuận khủng của các dự án condotel. Khách hàng sẽ đưa ra các yêu cầu cao hơn về pháp lý, chất lượng sản phẩm, quản lý vận hành... là những yếu tố liên quan đến giá trị nội tại của sản phẩm vì mất niềm tin vào các bánh vẽ cam kết lợi nhuận khủng.

Vũ Lê