Lộ diện phân khúc đang dẫn dắt thị trường căn hộ TP.HCM
Căn hộ cao cấp chiếm sóng thị trường
Hiện nay, thị trường TP.HCM đang trong tình trạng "kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu". Trong khi đó, thị trường nhà ở bình thường phải như hình kim tự tháp. Cụ thể, nhà ở bình dân, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội chiếm phần lớn, ở dưới đáy của kim tự tháp. Các phân khúc còn lại như nhà ở trung cấp và cao cấp sẽ giữ dần vị trí phần thân và ngọn tháp.
Tuy nhiên, đô thị lớn như TP.HCM lại theo mô hình ngược lại, lệch pha khi sản phẩm nhà ở cao cấp lại chiếm đa số ở phần đáy, còn phần đỉnh chóp là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM trong 5 năm qua (2020-2024) đã cho thấy rõ tình trạng sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong khi đó, căn hộ cao cấp lại đang chiếm sóng thị trường.
Dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM mới công bố của Savills Việt Nam giai đoạn quý IV/2024 cho thấy nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong năm 2024, lượng bán căn hộ tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%.
Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá: "Nguồn cung và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng hơn và hạ tầng được đầu tư phát triển".
Theo đó, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý IV/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Nguồn cung mới gồm hơn 2.700 căn, tăng 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm.
Nguồn cung mới hạng C giảm mạnh 45% mỗi năm, từ 2020 xuống còn khoảng 1.300 căn năm 2024, mức thấp nhất thập kỷ. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu/m2 thông thủy giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp.
Đặc biệt, lượng bán quý IV/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 42%, tăng 2% theo quý và 1% theo năm.
Các giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu/m2 thông thủy, tăng 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch. Giá trung bình đạt 91 triệu/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.
Xu hướng dịch chuyển về vùng ven tìm mua căn hộ
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.
Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược, gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.
"Do đó, thị trường TP.HCM trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, TP.HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp", vị chuyên gia nhấn mạnh.
Theo chuyên gia Savills, năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu/m2 thông thủy chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ 2020.
Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.