Lướt sóng chung cư mini lãi tiền tỷ

Có thâm niên chục năm đầu tư nhà đất tại TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai, nhưng sở trường của bà Diệu là buôn căn hộ mini. Lấy mốc từ cuối quý IV/2018 đến nay, chỉ tính riêng kênh đầu tư chung cư, bà Diệu đã có 10 giao dịch mua đi bán lại thành công, tất cả đều là căn hộ một phòng ngủ, diện tích 35-45 m2 rải rác khắp khu Đông TP HCM và tỉnh giáp ranh. Từ cuối năm 2018, nhận thấy thị trường Sài Gòn sẽ khát căn hộ, nhà đầu tư này mạnh tay gom chung cư mini ở vùng ven và tỉnh giáp ranh để chờ cơ hội bán lại.

Bà Diệu cho biết, từ tháng 10/2018 đến nay, hầu như dự án chung cư nào mở bán, dù là ở quận 9, Thủ Đức hay Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay tận Đồng Nai, bà đều đi khảo sát tận nơi tìm hiểu thị trường. Nhà đầu tư này không bỏ sót các buổi mở bán và sẵn sàng đặt cọc theo quy định của sàn một lần 2-3 căn. Hơn 7 tháng qua, bà đã bán thành công 10 căn hộ mini, trong đó 2 căn tại Đồng Nai, 5 căn tại Bình Dương và 3 căn tại TP HCM.

Lãi thấp nhất là trường hợp sang tay nhanh căn hộ 35m2, sau hơn 2 tháng lãi 35 triệu đồng gần làng đại học TP HCM thuộc địa phận Dĩ An, Bình Dương. Thế nhưng đa phần những căn hộ trên trục Phạm Văn Đồng có thanh khoản tốt, lướt sóng 3-6 tháng có thể lãi 100-150 triệu đồng. "Lợi nhuận sau khi trừ thuế thu về cho 10 giao dịch đạt 850 triệu đồng. Tuy lướt sóng chung cư mini không lãi nhiều bằng buôn đất nhưng ít bị áp lực chôn vốn, dòng tiền xoay nhanh liên tục", bà Diệu tiết lộ.

Một dự án chung cư phân khúc bình dân tại khu Đông TP HCM. Ảnh: Hao Bui

Trường hợp buôn chung cư mini trong giới đầu tư địa ốc (nhà đầu tư cá nhân) không còn là sóng ngầm mà diễn ra khá phổ biến trong vài năm gần đây. Thậm chí nhiều dự án chưa mở bán chính thức, chỉ mới nhận tiền giữ chỗ 30-50 triệu đồng một căn, cũng ghi nhận số lượng yêu cầu đặt mua căn hộ nhỏ cao hơn gấp 2 lần so với sản phẩm chào bán thực tế. Đa phần những khách nhanh chân xí phần trước đều là giới đầu tư nắm bắt thông tin nhanh nhạy.

Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư VietHome xác nhận, có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư lướt sóng căn hộ mini và thắng lớn trong 3-5 năm gần đây. Chuyện lãi bạc tỷ nhờ ôm nhiều hàng để bán lại ở phân khúc này không phải là chuyện lạ.

Thời gian lướt sóng của căn hộ mini được xem là lý tưởng so với các phân khúc khác và đặc biệt ngắn hơn rất nhiều so với các căn hộ diện tích lớn. Thông thường đầu tư các căn hộ diện tích nhỏ không cần phải chờ đến khi bàn giao nhà mới có thể chốt lời vì có thể bán nhanh, sang tay ngay trong 1-2 tháng đầu tiên.

Với những nhà đầu tư lướt sóng chuyên nghiệp có thể "đánh hơi" được điểm rơi của vùng giá tốt để mua đi bán lại trong vòng 6-12 tháng đầu tiên đã có biên lợi nhuận kỳ vọng cao hơn hoặc gấp 1,5 lần lãi suất ngân hàng. Xét về hiệu suất sinh lời, đầu tư căn hộ mini có giá bán chênh lệch tốt hơn các căn diện tích lớn.

Ông Đào cho biết, việc mua đi bán lại dòng sản phẩm căn hộ nhỏ một phòng ngủ này hầu như luôn sôi động kể từ khi mở bán cho đến lúc bàn giao, thậm chí độ nóng của loại nhà mini còn kéo dài đến lúc cho thuê. Nhà diện tích nhỏ luôn cho thuê với tốc độ nhanh nhất. Đặc biệt ở các dự án từ trung cấp đến bình dân, căn hộ một phòng ngủ có số lần mua đi bán lại cao gấp đôi so với căn hộ to.

Nhờ diện tích nhỏ nên tổng giá trị căn nhà không quá lớn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, là một điểm cộng lớn tạo nên sức hấp dẫn của dòng sản phẩm này. Ngoài ra, số lượng căn hộ diện tích nhỏ trong mỗi dự án thường bị hạn chế (không quá 20% trên tổng sản phẩm toàn dự án) do quy định về mật độ dân cư nên tình trạng cung ít cầu nhiều tạo nên khan hiếm, càng thúc đẩy việc tăng giá. Với tính thanh khoản cao nên nhiều nhà đầu tư và cả môi giới giới nhảy vào phân khúc này tạo nên thị trường thứ cấp nhộn nhịp.

CEO Viethome cho hay, mặt trái của việc thị trường đầu tư, lướt sóng căn hộ mini sôi động chính là những người có nhu cầu thật (người mua cuối cùng) khó có cơ hội tiếp cận hàng hóa với giá gốc. Ông Đào ước tính, những người mua căn hộ nhỏ sau cùng với mục đích để an cư, thường phải trả mức giá cao hơn giá thành ban đầu trung bình 7-10%, có những dự án nóng sốt, mức chênh lên đến 15% so với giá ban đầu.

Vũ Lê