Môi giới núp bóng nhà đầu tư thổi giá đất

Cuối năm 2018, thị trường chung cư Hà Nội xôn xao với căn hộ siêu nhỏ, diện tích từ 28-33m2 thuộc một dự án phía Đông. Đây là dự án quy mô lớn nhưng số lượng căn hộ mini lại rất khiêm tốn, mỗi sàn chỉ có khoảng 2 căn. Đã từ khá lâu, phân khúc căn hộ không còn rộng cửa với nhà đầu tư lướt sóng. Tuy nhiên, dòng sản phẩm căn hộ mini lại là một câu chuyện khác. 

 Môi giới kiêm nhà đầu tư

Trên thực tế, những căn hộ mini bắt đầu nở rộ tại Hà Nội khoảng 2 năm gần đây và thường xuyên cháy hàng trong các đợt mở bán. Dòng sản phẩm hút khách này có đặc điểm là nằm trong các dự án hạng sang, cao cấp, hướng tới khách hàng trẻ ưa thích cuộc sống hiện đại. Tùy vị trí, những căn siêu nhỏ được chào chênh từ 20-100 triệu đồng trên thị trường thứ cấp. Nguồn cung khan hiếm trong khi nguồn cầu lớn làm nên sức nóng của phân khúc này.

Do đó, khi siêu dự án ở phía Đông của một ông lớn bất động sản được công bố, với lợi thế là người trực tiếp bán hàng, một số môi giới đã nhanh chóng đặt cọc các căn hộ siêu nhỏ. Khi chủ đầu tư mở bán chính thức, những môi giới này xuống tiền và bán lại cho các nhà đầu tư, người có nhu cầu mua ở thực với giá chênh từ 20-80 triệu đồng/căn. 

Anh Bùi Hiện, một môi giới kiêm nhà đầu tư cho biết, việc đầu tư mang tính chất lướt sóng này không cần số vốn quá lớn. Thậm chí, trong nhiều trường hợp chỉ cần bỏ ra khoảng vài chục triệu tiền cọc, đến hôm mở bán, có thể sang nhượng và hưởng tiền chênh luôn.  

Kịch bản trên tiếp tục lặp lại với một dự án có căn hộ mini thuộc phía Tây Hà Nội, tung hàng thời điểm cuối năm 2018. Khi chủ đầu tư chưa công bố giá bán, các môi giới kiêm nhà đầu tư, giới đầu tư và cả người mua có nhu cầu thực đều ráo riết tìm cách sở hữu căn hộ siêu nhỏ. Tuy nhiên, thời điểm đó, người có nhu cầu mua ở thực đều không dễ dàng trong việc tiếp cận các căn hộ mini trên thị trường sơ cấp. Các môi giới kiêm nhà đầu tư đều đã nhanh chân “nhận phần” nhằm bán lại, hưởng chênh. 

Chị Võ Thanh Bình, nhân viên văn phòng một công ty có trụ sở ở Cầu Giấy cho biết, thời điểm dự án phía Tây chuẩn bị ra hàng, chị đã liên hệ với nhiều môi giới, làm việc với nhiều sàn và sẵn sàng “cọc chết” (một hình thức cọc để chắc chắn sẽ mua được căn hộ) nhưng không môi giới nào dám đảm bảo mà chỉ nhận cọc thông thường (khách có thể nhận lại tiền nếu không có hàng). Thực tế, khi tòa đầu tiên mở bán, chị Bình đã không mua được căn hộ như ý muốn mà phải chờ hàng của các tòa tiếp theo.  

Không thiếu chiêu trò đẩy giá đất

Ở phân khúc đất nền, các môi giới kiêm nhà đầu tư cũng không thiếu chiêu trò đẩy giá. Khoảng một năm trước, khi bán dự án cho một chủ đầu tư, môi giới N.N.Minh đã xuống tiền với một số lô đất có vị trí đẹp.

Biết những lô đất này có tính thanh khoản cao, sau thời gian om hàng, khi quyết định đẩy ra, Minh không “fix” một mức giá cứng mà đăng tin rao với nhiều mức giá khác nhau. Những môi giới được Minh nhờ bán cũng chào những mức giá không thống nhất. Khi có nhiều khách tìm hiểu thì khách nào trả mức giá cao nhất, lô đất thuộc về khách đó.  

Minh cũng liên kết với nhiều môi giới tạo kịch bản thị trường nóng sốt nhằm đẩy giá và thúc giục khách xuống tiền nhanh. Đưa khách xuống dự án, Minh dàn cảnh để các môi giới khác cũng đưa khách thăm dự án (mà thực chất đều là người quen). Những khách hàng “đóng vai” đều tỏ ra sốt sắng, sẵn sàng trả cao hơn từ 1 đến 2 giá. Bằng chiêu thức tạo kịch bản sốt giả, Minh giục được khách có nhu cầu thực xuống tiền nhanh và  trong nhiều trường hợp là đẩy được hàng với giá cao hơn dự kiến. 

Thông tin Hà Nội xin cơ chế đặc thù đưa 4 huyện Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm lên quận vào năm 2020 cũng là cái cớ để dân môi giới lợi dụng đẩy giá đất. 

Những tháng đầu năm, giá đất ở các huyện trên được các cò đất rao bán cao đột biến. Trong sự nhảy múa của giá đất, chị Xuân, một người dân có đất cần bán ở Hoài Đức cho biết, ông T. – một cò đất và cũng là một đầu nậu gặp chị đề nghị không rao bán như giá hiện tại. Lý lẽ ông T. đưa ra là Hoài Đức sắp lên quận nên giá đất phải khác. Ông T đề nghị bán giúp chị mảnh đất được mua từ khoảng 2 năm trước. Thời điểm chị Xuân mua, mảnh đất có giá 11 triệu đồng/m2 thì đến nay, vào tay ông T, giá chào bán là 20 triệu đồng/m2. Không chỉ riêng đất của chị Xuân, đất của chính ông T và nhiều người nhờ người đàn ông này bán giúp, cũng đều được đẩy giá cao gấp đôi, gấp ba.

Chia sẻ quan điểm về những trường hợp trên, anh Lưu Văn Khang, Trưởng phòng kinh doanh một sàn bất động sản tại Thanh Xuân cho biết, việc môi giới kiêm nhà đầu tư là chuyện bình thường và tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, việc một cá nhân vừa đồng thời là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng, hoặc có liên quan đến lợi ích hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ không đảm bảo tính công khai, minh bạch, sự trung thực và tuân thủ pháp luật của cá nhân và giao dịch đó. 

Theo Hải Nguyên
Diễn đàn Doanh nghiệp