Mua nhà đất phát mại: “Cuộc chơi” đầy mạo hiểm

Có mối quan hệ với một người bạn làm trong ngân hàng, anh Tiến (Đông Anh, Hà Nội) biết có mảnh đất khu vực gần bến xe Yên Nghĩa đang chuẩn bị bán đấu giá phát mại. Anh nhanh chóng nộp hồ sơ và mua được mảnh đất đó với giá 1,5 tỷ đồng. Anh nhẩm tính sơ sơ cũng lời khoảng 200 triệu so với thị trường.

Tuy nhiên sau khi làm thủ tục sang tên xong ngày 06/08/2019 thì đến ngày 10/08/2019, có thông tin mảnh đất đó nằm trong quy hoạch. Mặc dù đó là thông tin nội bộ chưa công bố chính thức, nhưng nhận thấy không dễ ăn nên anh Tiến bán vội mảnh đất đó cho một đối tượng đầu cơ đất với giá gần 1,3 tỷ, chấp nhận lỗ khoảng 200 triệu.

Khác với anh Tiến, sau khi mua căn nhà phát mại trên đường Doãn Kế Thiện (quận Cầu Giấy, Hà Nội), bà Thảo đã vướng vào một vụ tranh chấp. Lý do là vì ông Cường - người bán ngôi nhà chỉ là đồng sở hữu với một người anh trai đang đi làm ăn xa. Sau khi bà Thảo hoàn tất thủ tục mua bán thì người anh này khởi kiện và đòi lại nhà.

Trước đó, ông Cường đã thế chấp nhà để vay 2,1 tỷ đồng, đến khi quá hạn không trả được nợ, ngân hàng đem phát mại. Tuy nhiên, ngân hàng không đưa vụ này ra tòa mà chỉ thỏa thuận với ông Cường tìm khách mua là bà Thảo để bán lại nhằm thu hồi vốn.

Thực chất mua bán nhà đất phát mại là thương vụ có sự tham gia của 3 bên gồm chủ sở hữu tài sản (con nợ), ngân hàng và người mua. Do vậy, việc hoàn tất thương vụ một cách ổn thỏa đòi hỏi phải mất rất nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn rủi ro và có thể phát sinh bất kỳ lúc nào.

Thứ nhất, rủi ro phát sinh khi người mua nhà phát mại mua trực tiếp từ chủ nhà cũ - tức “con nợ” thông qua sự giới thiệu từ phía ngân hàng. Lý do vì đây là loại tài sản bị tịch biên, khi người mua làm việc trực tiếp với chủ tài sản (con nợ) nghĩa là họ đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn tài sản. Nếu không nắm kỹ những thông tin này, người mua có thể gặp rắc rối và phải mất nhiều thời gian để giải quyết.

Thứ hai, tài sản phát mại bị vướng tranh chấp do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác hoặc nằm trong diện quy hoạch… khiến người mua tài sản phát mại không thể sử dụng được.

Thứ ba, người mua nhà có khả năng gặp phải các vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên gồm chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua. Chẳng hạn như trường hợp người thi hành án không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản; nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ lật kèo không chịu bàn giao tài sản.

Ngoài ra, cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá, khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường.

Để tránh các rủi ro trên, người mua dù là tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân đều phải tìm hiểu kỹ các thông tin như: Vì sao nhà đất bị phát mại? pháp lý liên quan đến nhà, đất đó đã giải quyết xong chưa? ngôi nhà có nằm trong diện quy hoạch không? chủ bán có chấp nhận sự cưỡng chế của tòa và bàn giao lại tài sản không?

Bên cạnh đó, nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý. Đặc biệt, khi thanh toán hay đặt cọc, tốt nhất nên sử dụng dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, tránh thanh toán trực tiếp cho chủ nhà.

Nên cân nhắc với bất động sản phát mại

"Nếu tài sản mà ngân hàng phát mại qua hình thức đấu giá thì lúc này giá tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi chúng đã phát sinh lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá. Người mua tài sản phát mãi chỉ có thể mua được giá rẻ khi quen với nhân viên ngân hàng. Nếu mua tài sản phát mại để ở, giá rẻ hơn 20% giá thị trường thì có thể mua; còn nếu vay vốn để đầu tư thì nên cân nhắc bởi lãi suất vay ngân hàng hiện nay khá cao, nếu găm vốn lâu thì phải tính".

(TS Lê Thẩm Dương, ĐH Ngân hàng TP.HCM)

Theo Hà Nhung

Diễn đàn Doanh nghiệp

Mua nhà đất phát mại: “Cuộc chơi” đầy mạo hiểm - 2