Người mua chung cư từ đầu năm đã lãi tiền tỷ, có nên tiếp tục đầu tư lúc này?
Thị trường chung cư Hà Nội từ đầu năm đến nay đã chứng kiến một đà tăng giá không ngừng nghỉ, mang lại khoản lợi nhuận lên đến hàng tỷ đồng cho không ít người chỉ sau một thời gian ngắn.
Anh Nguyễn Hùng (phường Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ, vào đầu năm nay, gia đình anh đã quyết định đầu tư vào một căn chung cư cũ tại phường Tây Mỗ với diện tích 43m2, thiết kế một phòng ngủ, giá 3,2 tỷ đồng. Hiện căn chung cư này đang được anh cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. Thế nhưng gần đây, anh liên tục nhận được những lời đề nghị mua lại với giá 4,3 tỷ đồng.
“Sau khi tham khảo, tôi nhận thấy các căn hộ trong khu vực cũng đều ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Thậm chí, một số chủ sở hữu đã nhanh chóng chốt lời tiền tỷ chỉ trong vòng chưa đầy một năm”, anh cho biết thêm.
Tương tự, anh Nguyễn Phong (phường Thanh Liệt, Hà Nội) kể, vào tháng 4 năm nay, gia đình anh đã mua một căn hộ rộng 58m2, thiết kế 2 phòng ngủ với giá 2,3 tỷ đồng để ở. Chỉ sau hơn nửa năm, căn chung cư của anh đã được nhiều người hỏi mua lại với giá 3,4 tỷ đồng. Dù vậy, anh vẫn quyết định không bán.
“Tại thời điểm mua, tôi đã nghĩ mức giá đó là cao, bởi năm 2023 những căn tương tự chỉ dao động khoảng 1,5 - 1,6 tỷ đồng. Nhưng vì gia đình cần có nhà ngay để chuẩn bị chào đón con đầu lòng, tôi đành chấp nhận. Tôi thực sự không ngờ rằng chỉ trong một thời gian ngắn, giá trị căn nhà đã tăng mạnh đến vậy”, anh chia sẻ.
Anh Vũ Thanh Tùng - chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội - cũng thừa nhận việc giá chung cư tiếp tục leo thang từ đầu năm đến nay là một diễn biến nằm ngoài dự đoán. Bởi lẽ, trong giai đoạn 2023-2024, thị trường đã liên tục chứng kiến những đợt tăng giá rất mạnh, khiến giá trị nhiều căn hộ đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần so với năm 2022.
Anh Tùng chỉ ra rằng, một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung chung cư mới vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, với mức giá trên 100 triệu đồng/m2, trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở mức rất tích cực.
Theo khảo sát, phần lớn các dự án mới được giới thiệu tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp. Cụ thể, tại phường Đại Mỗ, mức giá chào bán dao động từ 80 đến 120 triệu đồng/m2. Một dự án khác trên đường Lê Quang Đạo được niêm yết ở mức khoảng 130 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.
Tại phường Việt Hưng, một dự án được dự kiến sẽ có giá vượt 120 triệu đồng/m2. Ở khu vực Cầu Giấy, một dự án khác được tung ra với giá từ 150 triệu đồng/m2, trong khi tại phường Xuân Đỉnh, một dự án mới cũng mở bán ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Tại TP.HCM (cũ), các căn hộ có ngưỡng giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên chiếm đến 80-90% giỏ hàng mở bán. Hàng loạt dự án đình đám như Eaton Park của Gamuda Land, Masteri Grand View (thuộc khu đô thị Global City) của Masterise Homes, The Privé của Đất Xanh Group, căn hộ Diamond Sky của Vạn Phúc Group, hay các phân khu The Beverly, Lumiere Boulevard (thuộc khu đô thị Vinhomes Grand Park) đều có mức giá từ 100-150 triệu đồng/m2.
Báo cáo quý III của CBRE chỉ ra rằng tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, quý này đã thiết lập một kỷ lục mới về nguồn cung từ các dự án có mức giá chào bán vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu).
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết: “Sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại các vị trí đắc địa đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động giao dịch trong quý. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý III tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, đây là con số cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2018”.
Dù mặt bằng giá đã ở mức cao, nhiều người vẫn đặt kỳ vọng vào chung cư như một phân khúc tiềm năng nhất trong 6 tháng tới. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 36% người được hỏi tin rằng chung cư có tiềm năng tốt nhất, theo sau là nhà riêng (29%) và đất nền (24%).
Bà Nguyễn Hoài An cho rằng xu hướng tăng giá bán chung cư tại Hà Nội sẽ còn tiếp diễn đến cuối năm, với mức tăng ước tính đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây vẫn là một mức tăng trưởng ấn tượng, dù có phần thấp hơn so với mức tăng của giá bán thứ cấp trong năm 2024.
Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ tư vấn và nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận định, trong ba tháng gần đây, các dự án mới dù có giá cao hơn cùng kỳ nhưng vẫn được thị trường hấp thụ tốt, thậm chí một số dự án còn “cháy hàng” ngay trong ngày đầu mở bán. Nguyên nhân đến từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư gia tăng trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát thúc đẩy việc tìm kiếm các tài sản "trú ẩn" an toàn.
Ông phân tích, việc các sản phẩm nhà ở mở bán lần đầu có giá cao đã kéo theo mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp tăng lên. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động hơn do sản phẩm sơ cấp có giá cao và phần lớn là tài sản hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang các sản phẩm thứ cấp. Tuy nhiên, tình hình khan hiếm tương đối vẫn diễn ra khi phần lớn chủ sở hữu hiện hữu không có nhu cầu bán, còn các nhà đầu tư thì giữ hàng để chờ đợi mức giá tốt hơn.
Theo ông, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm vào nền kinh tế, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận, đặc biệt khi phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt và kỳ vọng tích sản dài hạn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên, việc đầu tư ở thời điểm này đòi hỏi sự thận trọng cùng chiến lược rõ ràng. Những nhà đầu tư theo trường phái “lướt sóng” sẽ khó đạt được lợi nhuận cao trong giai đoạn hiện tại. Thay vào đó, họ cần chuyển đổi chiến lược sang nắm giữ dài hạn, từ 3 năm trở lên, trong khoảng thời gian đó vẫn có thể tối ưu hóa lợi nhuận bằng việc cho thuê.
Về dài hạn, nhà đầu tư vẫn có thể đạt được biên lợi nhuận tốt do tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng dân số nhanh tại các thành phố lớn của Việt Nam. Điều này tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn và là động lực thúc đẩy giá chung cư tiếp tục tăng trưởng. Ông cũng gợi ý nhà đầu tư nên cân nhắc mua tại các dự án ở những đô thị vệ tinh hoặc vùng ven có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đang được đầu tư và mặt bằng giá còn thấp hơn khu vực lõi.
Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, cho rằng trong bối cảnh hiện nay, nhiều người đang tìm kiếm các kênh đầu tư để đối phó với lạm phát. Khi chứng khoán đã tăng cao và vàng trở nên khó mua (mỗi người chỉ mua được 1 chỉ/ngày), bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư vẫn là kênh được ưa chuộng. Phân khúc này mang lại sự an toàn nhất định vì vừa có tiềm năng tăng giá vốn, vừa có thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê.
Dù vậy, ông Toản nhận định, giá chung cư hiện tại khó có khả năng giảm nhưng sẽ có xu hướng tăng chậm lại. Ông cũng nhấn mạnh rằng nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, và Đà Nẵng để đảm bảo tính thanh khoản.
Ông khuyên các nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn ở thời điểm này để tránh rủi ro về dòng tiền nếu thị trường bất ngờ chững lại. Người mua cần xác định tâm thế nắm giữ lâu dài để đạt hiệu quả tốt nhất. Đối với những nhà đầu tư ngắn hạn, không nên kỳ vọng lợi nhuận quá cao, bởi thị trường đã trải qua một đợt tăng giá mạnh và cần thời gian để tái cơ cấu.
Ngoài ra, ông khuyên người mua cần quan tâm tới tính pháp lý của dự án , uy tín chủ đầu tư và lợi thế hạ tầng trong khu vực… để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam - cho rằng nhà đầu tư chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có mức giá hợp lý. Ông cũng lưu ý rằng thời điểm mua vào không quan trọng bằng việc chuẩn bị một nền tảng tài chính vững chắc. Người mua nên có sẵn ít nhất 30-40% giá trị căn nhà bằng vốn tự có và phải đảm bảo dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới để tránh các áp lực tài chính không đáng có.
Tâm Nguyên