Ông Phan Đức Hiếu: Rất cấp bách để ban hành ngay chính sách đánh thuế căn nhà thứ 2 để giá bất động sản tăng giảm theo đúng thị trường

Trước tiên, ông Phan Đức Hiếu bày tỏ sự ghi nhận nỗ lực rất lớn của Chính phủ trong việc ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm có hiệu lực từ 1/8/2024. 

Bàn luận riêng về Luật Đất đai 2024, ông Hiếu cho biết có 5 nội dung cơ bản, bao gồm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai giúp thị trường minh bạch công bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.

Về quan điểm "thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện", thì Luật Đất đai đã thể hiện rõ. Để có đất để sản xuất chủ yếu qua công cụ thị trường là đấu giá, đấu thầu, chuyển nhượng, chuyển đổi…đất đai, còn trường hợp chỉ định là rất hiếm. Từ những cơ chế đó, cũng đã thể hiện được sự minh bạch, việc chỉ định cũng được Luật quy định rõ ràng.

Tuy nhiên, thị trường "công bằng và toàn diện" là phải tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản , chứ không xoay quanh 1 phân khúc cụ thể.

Bởi vậy, ông Hiếu cho rằng, nếu như cơ chế chỉ dùng mỗi Luật Đất đai 2024, dù có áp dụng khung giá đất mới; cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm.

"Tôi cho rằng, ở nước ta bây giờ, không phải là cần thiết nữa mà rất "cấp bách" để ban hành ngay chính sách về thuế bất động sản bỏ hoang, hay vẫn gọi nôm na là "căn nhà thứ 2". Nếu chúng ta có chính sách thuế này, thị trường bất động sản sẽ được điều tiết, tăng giảm theo đúng thị trường", ông Hiếu nhấn mạnh.   

Do đó, ông Hiếu mong muốn cần có những biện pháp để có thể siết lại. Nghị quyết 18 cần được Quốc hội đưa ra, bàn luận để quy định rõ ràng phần thuế bất động sản , từ đó giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn. 

Cũng tại Hội thảo, phân tích kỹ hơn vào nhóm tiếp cận đất đai để tránh phiến diện, một chiều thì cần áp dụng 3 khía cạnh là chủ thể, loại dự án, loại đất. Muốn có đất để sản xuất kinh doanh có 3 hướng: Nhà nước thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; nếu Nhà nước không thu hồi phải thoả thuận. Ban soạn thảo Luật, Chính phủ đã rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.

Nhà nước muốn thu hồi đất để giao đất, cho thuê cho doanh nghiệp chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm đấu giá hoặc đấu thầu, trong một số ít có trường hợp giao đất; đất không qua đấu giá hay đấu thầu.

Về thu hồi đất, điều 79, Luật Đất đai 2024 quy định về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia rất khác với Luật Đất đai trước đây. Việc này được tuân thủ tại Điều 54 của Hiến pháp, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, nếu không có lợi ích quốc gia thì sẽ thực hiện cơ chế thoả thuận. Việc giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng cách không qua đấu giá, đầu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo đó, Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định đất không qua đấu giá, đầu thầu là đất thực hiện các dự án các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (quy định tại Điều 79 của Luật này) mà thuộc một trong các trường hợp: Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Hay cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; Hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng...

Và trường hợp cuối cùng là đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 2 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật này hoặc không có người tham gia.

Còn đấu giá quyền sử dụng đất là đất do Nhà nước quản lý, trừ đất giao không đấu giá, không đấu thầu hoặc đất đấu thầu. Luật cũng quy định điều kiện đấu giá, trình tự, thủ tục đấu giá, luật đấu giá tài sản.

Đối với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đấu thầu là giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trình tự thủ tục được quy định theo Luật Đấu thầu.

Cơ chế thỏa thuận về đất có 3 cơ chế chuyển. Thứ nhất, quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ hai, mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba là không chuyển quyền, gọi là hợp tác kinh doanh. Trong đó, chuyển quyền là chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Theo đó, điều 127 của Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất. Nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thỏa thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định "cứng" như hiện nay.

Trường hợp nhà đầu tư đang có đất tự phát triển dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, theo tư duy bình thường nhà nước sẽ thu hồi và giao lại cho chính nhà đầu tư đó và nhà đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra Luật mới còn quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ được tham gia vào chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thuê lại.

Thậm chí có cơ chế, ví dụ như nhà đầu tư khi thỏa thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải thỏa thuận với nhiều người, nhiều hộ dân. Tuy nhiên, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thỏa thuận thì luật đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục đấu, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn mà cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thỏa thuận.

Về tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản , thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, mà còn có nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… Tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai cũng có sự khác nhau (phạm vi, quyền hạn, cách thức…).

Đối với nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại mà thuộc diện nhà nước thu hồi đất, thì nhà nước chỉ thu hồi đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, để xây dựng mới hoặc cải tạo chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn.

Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư chỉ có 2 cách để đi phát triển nhà ở thương mại.

Thứ nhất, nhận thỏa thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở. Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất khác. Đây là quy định của Luật đất đai mới. Và để có quy định này, Chính phủ và Quốc hội đã thảo luận rất kỹ lưỡng. 

Trong khi đó, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có thể thỏa thuận với các Bộ. Một số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận, thì hiện nay theo Luật Đất đai có thể thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cải tạo nhà chung cư mới.

Với nhà ở xã hội, đất có thể chuyển mục đích để xây nhà xã hội. Còn chưa có đất nếu thuộc dự án Nhà nước thu hồi thì sẽ được thu hồi hoặc sẽ có cơ chế để thoả thuận cải tạo nhà chung cư. Các loại hình bất động sản còn lại cơ bản cách tiếp cận tương đồng với Luật cũ.

Ngoài ra trong việc thỏa thuận còn có hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, 2 bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.