Phát triển nhà ở xã hội "còi cọc" vì những điểm nghẽn gì?
Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, giai đoạn 2021 - 2025 đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 428.000 căn nhà ở xã hội, giai đoạn 2025 - 2030 là 634.200 căn. Tuy nhiên, số liệu của Bộ Xây dựng, hết năm 2024 mới có 644 dự án nhà ở xã hội được triển khai trên cả nước với quy mô hơn 580.100 căn, trong đó chỉ có hơn 57.600 căn hoàn thành.
Với số liệu trên, nhiều chuyên gia cho rằng việc đăng ký chỉ tiêu và khởi công dự án mới chỉ là bước đầu thực hiện. Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã đi qua 40% chặng đường nhưng với tốc độ rất chậm. Tính cả năm 2025 là chỉ còn 6 năm để hoàn thành, song kết quả hiện tại không mấy khả quan. 3 nút thắt chính của phát triển nhà ở xã hội là từ quỹ đất, pháp lý và nguồn vốn.
Rào cản đầu tiên "tiền đâu"?
Ông Đỉnh cho biết, nguyên nhân đầu tiên vẫn đến từ nguồn vốn. Dù có chính sách hỗ trợ vay ưu đãi, nhưng thực tế, đối tượng chính của nhà ở xã hội là người thu nhập thấp, công nhân lao động lại không dễ dàng tiếp cận các khoản vay ngân hàng.
Người lao động muốn vay để mua nhà phải chứng minh thu nhập, có hợp đồng lao động dài hạn và đáp ứng nhiều điều kiện khác. Trong khi đó, lãi suất ưu đãi thường chỉ áp dụng trong thời gian đầu, sau đó thả nổi.
Về phía doanh nghiệp, họ cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội. Các gói tín dụng hỗ trợ thường bị gián đoạn hoặc giải ngân chậm, gây khó khăn trong quá trình triển khai dự án.
Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, sau hơn 1 năm được triển khai, gói tín dụng trên có tỷ lệ giải ngân rất thấp vì mức lãi vay, điều kiện vay chưa thực sự ưu đãi với người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp. Đối với người mua nhà, tính tới kết thúc quý 3/2024, nguồn vốn 120.000 tỷ đã giải ngân khoảng 150 tỷ đồng cho người mua nhà tại 12 dự án...
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia đã từng đề xuất Nhà nước cần hỗ trợ lãi suất vay ở mức thấp hơn, khoảng 4 - 5% nhưng cần kéo dài thời hạn vay (từ 10 - 15 năm) để người dân không còn e ngại gánh nặng tài chính. Đồng thời cần cải thiện thủ tục vay để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.
Quỹ đất và thủ tục pháp lý nhà ở xã hội vẫn là bài toán khó giải
Quỹ đất được cho là trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi thực hiện xây dựng nhà ở xã hội. Mặc dù nhà ở xã hội đã được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương chủ động bố trí quỹ đất nhưng trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phải "đơn phương độc mã" thực hiện từ trích quỹ đất đến giải phóng mặt bằng đã gây ra nhiều khó khăn, vừa tốn thời gian, vừa tốn chi phí nên doanh nghiệp nào cũng "ngại".
Mới đây, khi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng yêu cầu giao trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội cho từng địa phương đã giúp xác định rõ trách nhiệm của từng nơi dựa trên số liệu cụ thể. Điều này tránh được tình trạng "cha chung không ai khóc" liên tục diễn ra từ nhiều năm trước, ông Đỉnh cho hay.
Để giải nút thắt này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh rằng cần có sự chung tay từ "4 nhà" (Nhà nước, nhà băng, nhà đầu tư và nhà dân). Theo đó, nhà nước cần đứng vai trò "cầm trịch", thực hiện việc thu hồi đất và giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Doanh nghiệp sẽ chịu trách nghiệm về kinh phí để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.
Bên cạnh bài toán về quỹ đất thì vấn đề pháp lý vẫn không ít vướng mắc. Trong báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: Hiện nay, quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội đang tương đương với dự án nhà ở thương mại, thậm chí có nhiều bước soát xét kỹ hơn. Điều này, vô hình chung khiến doanh nghiệp vất vả hơn, mất nhiều thời gian hơn để thực hiện, khiến cho thời gian triển khai dự án bị kéo dài, ảnh hưởng đến kết quả thực hiện mục tiêu của Đề án.
Nếu xác định nhà ở xã hội thuộc diện "ưu tiên", thì cần đảm bảo và quán triệt sự nhất quán. Theo đó, mọi vấn đề liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở xã hội đều cần có sự ưu ái hơn. Có như vậy, doanh nghiệp mới "mặn mà" với phân khúc này, qua đó, nguồn cung phân khúc này mới có cơ hội cải thiện rõ rệt.
Mới đây, trong Hội nghị toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhà ở xã hội do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, đại diện các tập đoàn lớn như Vingroup, Becamex, Hoàng Quân,... đã kiến nghị Thủ tướng cho phép các địa phương được chỉ định thầu, chỉ định nhà đầu tư, cho phép các địa phương rút ngắn thủ tục hoặc cho làm song song. Đồng thời, các doanh nghiệp đề nghị giao thẳng cho đơn vị nào đủ năng lực để triển khai nhanh và xem xét rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện các trình tự thủ tục...