Sàn giao dịch bất động sản giống chứng khoán: Hết nguy cơ thao túng giá?
Như Dân Việt thông tin, Bộ Xây dựng đề xuất triển khai sàn giao dịch bất động sản trực tuyến giống như sàn giao dịch chứng khoán, giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp quan tâm.
Nếu có một sàn giao dịch bất động sản vận hành giống chứng khoán, nơi mọi giao dịch được công khai, minh bạch, giá cả hình thành dựa trên cung cầu thực thì sẽ giúp hạn chế tình trạng thổi giá, làm giá. Tuy nhiên, liệu có thực sự loại bỏ được nguy cơ thao túng giá hay sẽ vô tình tạo ra một "sân chơi" mới cho các nhà đầu cơ lớn?
Hiện nay, chứng khoán Việt Nam do Ủy ban Chứng khoán Nhà nước quản lý, với các sàn giao dịch như HoSE và HNX vận hành theo mô hình tập trung, chịu sự giám sát chặt chẽ. Nếu bất động sản cũng có một sàn giao dịch tương tự, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng: Nếu Nhà nước đứng ra vận hành, sàn giao dịch sẽ đảm bảo tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Tuy nhiên, nhược điểm của mô hình này là thủ tục hành chính có thể cồng kềnh và kém linh hoạt. Ngoài ra, nếu bộ máy quản lý thiếu hiệu quả, sàn có thể trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư và không thúc đẩy thanh khoản.
Trong trường hợp giao cho các doanh nghiệp tư nhân vận hành sẽ giúp thị trường linh hoạt hơn, nhanh chóng áp dụng các công nghệ mới như blockchain, AI vào giao dịch. Các sàn tư nhân có thể tạo ra trải nghiệm người dùng tốt hơn.
Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng, vấn đề đáng lo ngại ở đây là nếu thiếu sự giám sát chặt chẽ, sàn có thể trở thành công cụ để các nhóm lợi ích thao túng giá, làm giá ảo, dẫn đến bong bóng bất động sản.
Lấy kinh nghiệm từ sàn giao dịch chứng khoán, ông Hiếu đề xuất cần giám sát giao dịch theo thời gian thực (tránh lướt sóng, mua đi bán lại đẩy giá), thị trường cần một công cụ định giá khách quan và cuối cùng là cần có một khung pháp lý chặt chẽ.
Ông đánh giá, với bối cảnh thể chế pháp lý hiện nay, việc triển khai sàn giao dịch bất động sản giống như sàn chứng khoán có thể mất từ 3 - 5 năm. Điều này sẽ đòi hỏi sự thay đổi mạnh mẽ trong cả tư duy và hành vi từ cơ quan quản lý Nhà nước cho đến người dân, doanh nghiệp.
Một chuyên gia của Bộ TN-MT cũng cho rằng, để đưa 1 sàn giao dịch mới hoàn toàn vào hoạt động thì sẽ kéo theo nhiều vấn đề như phải sửa đổi các bộ luật, nghị định, quy định để đảm bảo sự thống nhất.
Vị chuyên gia này lấy ví dụ, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần bổ sung thêm cơ chế phát hành, niêm yết và giao dịch bất động sản dưới dạng chứng khoán hoá. Hay Luật Đất đai 2024 cần điều chỉnh quy định điều kiện pháp lý để một sản phẩm bất động sản có thể niêm yết.
Ngoài ra, các luật khác như Luật Dân sự, Luật Thuế,... cũng cần cập nhật nhằm hợp pháp hoá giao dịch tài sản số hoá, quy định thu thuế đối với giao dịch trên sàn, hỗ trợ thanh toán điện tử, ký quỹ, quản lý dòng tiền.
Bên cạnh đó cũng cần ban hành mới các nghị định, thông tư hướng dẫn về sàn giao dịch bất động sản trực tuyến. Thậm chí phải phát hành dạng cổ phiếu hoá hoặc token hoá bất động sản...
Để sàn giao dịch vận hành hiệu quả, Nhà nước cũng cần xây dựng cơ chế giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thao túng giá, rửa tiền. Việc hoàn thiện khung pháp lý không chỉ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn mà còn thu hút dòng vốn đầu tư, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
E ngại dồn tắc...
Ngoài vấn đề vướng mắc về công nghệ, pháp lý thì ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng nếu trung tâm dịch vụ công thực hiện đồng loạt các nhiệm vụ: giao dịch, thu thuế, cấp sổ thì sẽ gây ra áp lực lớn trong quá trình giải quyết công việc.
Bởi hiện nay trên thị trường có hàng nghìn, hàng vạn doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện công việc này. Nếu chỉ giao cho 1 đầu mối là đơn vị nhà nước thì sẽ dễ xảy ra dồn tắc.
Trước vấn đề, loại bất động sản nào sẽ có tiềm năng lên sàn giao dịch trực tuyến trước, ông Hiếu cho rằng, những sản phẩm ưa chuộng, đủ điều kiện lên sàn giao dịch bất động sản sẽ là những sản phẩm pháp lý chuẩn, có tính thanh khoản cao và dễ dàng số hoá như bất động sản thương mại, văn phòng cho thuê, chung cư...
Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng có thể tham gia sàn giao dịch trực tuyến dưới hình thức chứng khoán hóa hoặc chia nhỏ quyền sở hữu, giúp nhà đầu tư tiếp cận các tài sản giá trị lớn với số vốn nhỏ hơn.