“So găng” căn hộ, đất nền, nhà phố tại thị trường phía Nam, chuyên gia bất ngờ chỉ ra loại hình giữ nhiệt trong 5 - 10 năm tới

Trong chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đã "đặt bàn cân" so sánh để thấy ưu, nhược điểm của các phân khúc đất nền, nhà phố và chung cư.

Theo đó, vị này đã chỉ ra lợi nhuận của từng phân khúc trong giai đoạn 2019 - 2024.

Về nhà mặt phố, theo ông Tuấn, giai đoạn vàng son phát triển mạnh mẽ của phân khúc này là 2016 - 2018. Mức tăng giá trung bình 16 - 18%/năm. Cùng với đó, các chuỗi bán lẻ nở rộ nên giá cho thuê tăng nhanh. Tuy nhiên, từ sau giai đoạn Covid-19, nhà mặt phố chỉ tăng giá 3% trong vòng 5 năm chủ yếu đến từ 2 lý do chính.

Các cửa hàng truyền thống nhường chỗ dần cho các nền tảng thương mại điện tử. Văn hóa xe máy được thay thế bằng xe ô tô, thay đổi hành vi mua sắm, đa số đi vào các trung tâm thương mại thay vì chen chúc tìm chỗ để xe ở các tuyến phố lớn.

Với phân khúc này, nếu người mua nắm giữ trong 5 năm qua thì ước tính lợi tức cho thuê khoảng 7,5 - 8%, và lãi vốn dao động từ 3% đến tổng 10 - 11%.

Về đất nền, đây vốn là "phân khúc vua" mang về lãi vốn hấp dẫn dù đã trải qua những chu kỳ thăng trầm rõ rệt. Giai đoạn bùng nổ 2019 và 2022, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá đất nền gần bằng giá vốn. Theo đó, phân khúc này trở thành lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận sớm. Tuy nhiên, bước vào giai đoạn suy thoái 2023 - 2024, thị trường chứng kiến sự sụt giảm mạnh. 

Nhiều khu vực giảm giá từ 20 - 50%, thanh khoản kém, đẩy không ít nhà đầu tư vào tình thế "lênh đênh thở ô-xi" với hy vọng nhiều năm nữa mới "về bờ". Cùng với đó, đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm tiếp tục đối mặt với nguy cơ thoái trào trong giai đoạn 2025 - 2026 do tính thanh khoản thấp và rủi ro pháp lý cao.

Ở phân khúc này, ông Tuấn còn chỉ ra, xu hướng tương lai đang chuyển dịch rõ nét từ đất nền TP.HCM ra vùng ven. Nếu đầu tư vào TP.HCM trong 5 năm qua lãi vốn khoảng 129%, còn đầu tư vào các thị trường ven (ngoại trừ Bình Dương) thì đang giảm 10 - 15% so với năm 2022.

Đối với nhà riêng lẻ, loại hình này là sự kết hợp giữa nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền cho thuê. Với tính thanh khoản cao và dễ cho thuê, đây là lựa chọn của thế hệ 8X trở về trước. Tuy nhiên, xu hướng ưa thích phân khúc này lại giảm dần đối với thế hệ 9X và GenZ. 

Phân khúc nhà riêng lẻ trong những năm gần đây dịch chuyển mạnh khi nhiều người chuyển sang chung cư vì ưu tiên an toàn cháy nổ, hoặc khi có nhu cầu sở hữu ô tô thì những căn nhà riêng trong hẻm khó đáp ứng nhu cầu.

Căn hộ: Ông Tuấn nhận định, căn hộ sẽ tiếp tục là động lực chính cho thị trường bất động sản trong 5 - 10 năm tới nhờ vào ba yếu tố chính. Thứ nhất, giới trẻ ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi và các tiện ích đồng bộ. Thứ hai, giá cả còn hợp lý so với nhà phố . Và thứ ba là độ an toàn cao với hệ thống bảo vệ và PCCC.

Hiện tại, có hai xu hướng nổi bật đang diễn ra ở phân khúc này. Một là, cao cấp hóa các dự án căn hộ tại trung tâm TP.HCM, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Hai là, tìm kiếm các căn hộ vừa túi tiền tại vùng ven TP.HCM, phần lớn phục vụ nhu cầu sống của những gia đình trẻ và người dân có thu nhập trung bình - khá.

"Căn hộ không tăng giá đột biến nhưng mức tăng đều đặn hàng năm khoảng 12%, cùng tỷ suất cho thuê 16%/5 năm và lãi vốn dao động 66 - 70%. Nếu đặt lên 'bàn cân' so sánh thì phân khúc này ít rủi ro hơn so với đất nền, lại mang về dòng tiền ổn định ở cả đầu tư cho thuê lẫn chuyển nhượng", ông Tuấn phân tích thêm.

Thực tế, thời gian gần đây, chung cư phía Nam, đặc biệt khu vực giáp ranh TP.HCM liên tục có tín hiệu tốt về sức cầu. Điều này cho thấy, nhu cầu ở loại hình này vẫn rất tốt, cơ hội tăng trưởng có thể tiếp tục trong vòng thập kỉ tới.

Việc chủ đầu tư các dự án ban hành chính sách giúp người mua (nhất là gia đình trẻ và những người có dòng tài chính ban đầu khiêm tốn) dễ dàng phân bổ dòng tiền đóng theo giai đoạn được coi là lợi ích lớn nhất của phân khúc căn hộ . Đây cũng là lý do thời gian qua, thay vì "lép vế" hơn các phân khúc khác, căn hộ đang dần vượt lên về thanh khoản. Suốt từ giữa năm 2024 đến nay, tại các báo cáo thị trường của nhiều đơn vị nghiên cứu, loại hình nhà ở này luôn thuộc top phân khúc có mức độ quan tâm tốt từ phía người mua.

Tại thị trường phía Nam, nguồn cung mới khan hiếm đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sang khu lân cận. Các dự án mở bán mới tại Bình Dương, Đồng Nai đầu năm 2025 ghi nhận tín hiệu tích cực.

Chẳng hạn, dự án căn hộ The Emerald 68 của Tập đoàn Lê Phong và Coteccons vừa mở bán quỹ căn tháp Elitez vào ngày 30/3/2025 đã thu hút hơn 600 khách hàng tham dự sự kiện. Ghi nhận thực tế, sức tiêu thụ đạt hơn 95% rổ hàng chỉ trong vòng buổi sáng.

Có vị trí ngay mặt tiền trục QL13 sát cạnh TP.Thủ Đức (TP.HCM), dự án đang chào mức giá hợp lý trên dưới 55 triệu đồng/m2, thấp hơn mặt bằng giá dự án thuộc TP.Thủ Đức (dọc trục QL13) từ 30 - 50%, mặc dù nằm cận kề nhau.

Thậm chí, so với một số dự án trên cùng địa bàn TP.Thuận An nhưng ở vị trí xa hơn thì The Emerald 68 vẫn thuộc ngưỡng giá rất tốt. Một số dự án xa hơn như Green Tower của TBS Group dự kiến chào bán từ 68 - 70 triệu đồng/m2; Midori Park The Ten từ nhà Becamex Tokyu có giá từ 58 triệu đồng/m2, dự án La Pura của Phát Đạt (Astral City cũ) được "rumor" từ 60 triệu đồng/m2, Sycamore của CapitaLand có giá khoảng 50 triệu đồng/m2,...

Ngoài ra, trong đợt này chủ đầu tư còn ra chính sách bán hàng "mạnh tay", người mua chỉ đóng 20% đến khi nhận nhà, được ngân hàng BIDV hỗ trợ vay 70% và ân hạn gốc, lãi trong 24 tháng. Vì thế, theo DKRA Realty - Đơn vị Phân phối & Tiếp thị dự án, gần đây căn hộ The Emerald 68 ghi nhận sức cầu tích cực. Lượng khách mua đến từ TP.HCM khá nhiều.

Bên cạnh chỉ ra lý do nhu cầu mua căn hộ đang dịch chuyển mạnh sang khu lân cận TP.HCM, ông Tuấn còn dự báo trong khoảng 5 đến 10 năm tới, tất cả các dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM có thể vượt qua con số 100 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án đạt mốc 500 triệu đồng/m2. 

Để sở hữu một căn hộ trong số này, thế hệ GenZ có thể phải làm việc miệt mài "không tiêu xài" suốt 30 năm và kèm theo điều kiện là giá các dự án không tiếp tục tăng. Tất yếu, điều này dẫn đến người mua chọn dịch chuyển về chỗ "trũng giá" để vừa có thể mua được nhà, vừa chờ tăng giá trong bối cảnh giá bất động sản dự báo tiếp tục gia tăng.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng lý giải gần đây thị trường căn hộ phía Nam có tín hiệu sức cầu tốt lên là nhờ vào dịch chuyển dòng tiền từ các nhà đầu tư miền Bắc sang miền Nam. Hiện thị trường chung cư Hà Nội đang hạ nhiệt với mức độ quan tâm tìm kiếm giảm tới 47% so với thời kỳ đỉnh cao vào tháng 3/2024. Nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng "chốt lời" khi giá căn hộ vọt tăng gần 40% so với đầu năm và bắt đầu tìm kiếm kênh gửi gắm dòng tiền vào các khu vực còn cơ hội tăng giá.

"Thị trường bất động sản luôn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư, tùy thuộc vào khẩu vị, rủi ro và mục tiêu tài chính. Mỗi phân khúc mang đến những ưu và nhược điểm riêng. Nếu nhiều tiền cần giữ tài sản thì chọn nhà phố ; ít tiền đầu tư đất nền để giá trị nắm giữ lâu dài và căn hộ cho dòng tiền ổn định", ông Tuấn nhấn mạnh.