Sức cầu căn hộ sẽ tăng vọt sau thời điểm 1.8.2024?

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội đã thông qua 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản gồm: luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó.

Chính phủ cũng khẳng định có đầy đủ cơ sở cho các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành được ban hành bảo đảm tiến độ, chất lượng. Động thái trợ lực đặc biệt này sẽ tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thúc đẩy thị trường bất động sản cả nước nói chung và Thủ đô nói riêng phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững; dự báo năm 2025 sẽ có sự phục hồi rõ rệt cả về nguồn cung, chất lượng sản phẩm và giá bán.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng một trong những nội dung quan trọng của luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng, bởi khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ tăng mạnh. Đó là chưa kể các chi phí như tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng ngày càng tăng và chặt chẽ hơn, kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên.

Ông Hiếu cũng cho rằng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn. Một phần khó tìm được quỹ đất để phát triển dự án, một phần thủ tục kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao. "Nước lên thì thuyền lên, các dự án mới sẽ có mức giá ngày càng gây sốc và các dự án căn hộ đã hoặc đang xây dựng được săn đón là rất dễ hiểu", một chủ đầu tư cho biết.

Cuộc đua của sales "săn" bảng hàng dự án

Thực tế ghi nhận cuộc đua săn tìm bảng hàng tại các khu vực có dự án triển khai diễn ra vô cùng "khốc liệt". Anh Công - một môi giới kỳ cựu chuyên "đánh" địa bàn phía tây Hà Nội, vẫn thường xuyên án ngữ lối cổng vào công trường dự án căn hộ ở trung tâm đại đô thị, bởi lượng khách ghé dự án tìm hiểu tăng đột biến.

Theo môi giới này, Hà Nội không phải là một thị trường nhỏ, nhưng những ngày gần đây, hầu như dân sales liên tục "va đập" nhau tại cùng một số "cứ điểm" chính là các công trường dự án đang thi công và giới thiệu bảng hàng. Công chỉ là một trong hàng trăm môi giới "quây quần" xung quanh dự án căn hộ hiếm hoi còn sót lại giữa vùng lõi phía tây.

"Loanh quanh cũng chỉ có vài dự án ra hàng và Nam Từ Liêm, Long Biên và Hưng Yên vẫn là những khu vực hút sales nhiều nhất. Có ngày chúng tôi chạy vài ba chỗ để 'xí phần', giành bảng hàng, họp đại lý, mà chỗ nào cũng gặp ngần ấy con người quen mặt", môi giới này nói.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản SGO Homes, cho hay từ cuối quý 2/2024, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng rõ rệt nhằm tranh thủ nguồn vốn vay giá rẻ đang được các ngân hàng tung ra nhằm đảm bảo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2024.

Chỉ riêng quý 2/2024, theo báo cáo của VARS, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, tăng 2,4 lần so với quý trước đó; trong đó, phân khúc căn hộ "gánh team" cả về thanh khoản và đà tăng giá. Mỗi dự án căn hộ mới chuẩn bị ra hàng được ví như "cơn mưa giải nhiệt" nhu cầu thị trường.

Chẳng hạn, tại The Sola Park - dự án căn hộ hiếm hoi của MIK Group tại phía tây Hà Nội, thế mạnh về vị trí kết nối đa tầng, hàng trăm tiện ích hoàn hảo cho cuộc sống và phổ căn hộ trải rộng đáp ứng mọi nhu cầu ở và đầu tư cho thuê khiến dự án này đang gây bão trên thị trường, cũng như cuộc đua giành giật bảng hàng "hot" của các môi giới.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội dù tăng nhanh thời gian gần đây nhưng vẫn thấp nhất so với các đô thị lớn trong khu vực. Chẳng hạn, tại Singapore, giá căn hộ chung cư là 415 triệu đồng/m², tại Hồng Kông 645 triệu đồng/m², tại Tokyo là 215 triệu đồng/m², Bangkok 162 triệu đồng/m² thì tại Hà Nội trung bình chỉ là 50 triệu đồng/m².

Với việc luật Nhà ở 2023 rộng cửa cho người nước nước ngoài và Việt kiều sở hữu bất động sản, dự báo sức cầu căn hộ từ lượng lớn người nước ngoài sẽ tăng mạnh sau thời điểm 1.8.2024, đặc biệt tại các đại dự án đã hình thành "các khu dân cư liên hiệp quốc", các khu phố Hàn, phố Nhật như Vinhomes Smart City, The Mirea Park hay The Sola Park …