Thị trường nhà ở Sài Gòn có thể dịch chuyển về các huyện ven

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề xuất các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số một triệu người sau mỗi 5 năm của thành phố. HoREA đặc biệt nhấn mạnh 5 huyện vùng ven là miền đất hứa có quỹ đất đủ sức đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng cao tại Sài Gòn.

Theo đó, 5 huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ đứng trước bài toán phát triển mô hình dân cư nông thôn theo hướng đô thị hóa, trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

HoREA phân tích, huyện Củ Chi có di tích địa đạo Củ Chi là lợi thế đặc biệt và có nhiều khu công nghiệp. Huyện Hóc Môn có lợi thế tương tự huyện Củ Chi với mảng xanh lớn, thuận lợi phát triển các cụm dân cư và công trình xanh. Trong khi đó, huyện Cần Giờ có tiềm năng xây dựng cụm dân cư mới nhờ có Khu dự trữ sinh quyển thế giới Rừng Sác, di tích lịch sử Đoàn 10 Rừng Sác, khu đô thị lấn biển và dự án cầu Cần Giờ.

Nằm tiếp giáp quận 7, huyện Nhà Bè có lợi thế nhờ kết nối nhanh với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và có Khu đô thị - cảng biển Hiệp Phước. Huyện Bình Chánh có lợi thế về đầu mối kết nối giao thông, chợ đầu mối, bệnh viện tuyến cuối, có dân số lên đến 705.508 người, cao hơn nhiều quận nội thành, đã có nhiều xã có tốc độ đô thị hóa rất cao như Bình Hưng, Phong Phú, Tân Túc, Bình Chánh.

Một dự án bất động sản tại huyện ven TP HCM. Ảnh: P.V

Văn bản đề xuất này cũng nhấn mạnh việc hình thành các cụm dân cư nông thôn đang đô thị hóa tại 5 huyện vùng ven là điều kiện để tái cơ cấu dân cư của TP HCM, tránh áp lực dồn nén dân cư với mật độ quá cao ở khu vực trung tâm vốn đang quá tải. Mặt khác, phát triển cụm dân cư mới tại 5 huyện vùng ven TP HCM còn góp phần hình thành nên thị trường căn nhà thứ hai (second home - mô hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) cho cư dân thành phố và phát triển du lịch trong tương lai gần.

HoREA đề cập đến hàng loạt những mô hình bất động sản lưu trú đang phát triển mạnh mẽ về số lượng tại TP HCM nói riêng và cả nước nói chung có thể sẽ xuất hiện tại 5 huyện vùng ven trong tương lai.

Đó là mô hình văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ du lịch (condotel), cửa hàng thương mại lưu trú (shophouse) đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, kết hợp vừa làm việc, kinh doanh vừa lưu trú.

Ngoại trừ căn hộ dịch vụ (serviced apartment) được hộ gia đình thuê ở hoặc được sở hữu căn hộ có thời hạn, đã được tính các chỉ tiêu quy hoạch tương tự dự án căn hộ thông thường.

Vấn đề đặt ra hiện nay là đang có sự biến tướng văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel), cửa hàng lưu trú (shophouse) thành dạng căn hộ gia đình thông thường. Tuy nhiên, do chưa quy định các chỉ tiêu quy hoạch nên có thể dẫn đến quá tải hạ tầng đô thị và chưa cấp được sổ đỏ. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất cần sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật để xác định các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, thiết kế phù hợp và cấp sổ đỏ có thời hạn cho người mua để các sản phẩm mới này có lộ trình phát triển bền vững.

Để thực hiện tốt mô hình cụm dân cư nông thôn đô thị hóa, HoREA khuyến nghị các huyện cần quản lý chặt chẽ việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tránh bị biến tướng thành nhà có nhiều phòng cho thuê, thậm chí biến thành chung cư mini gây mất an toàn. Bên cạnh đó, ứng dụng chia sẻ phòng thuê (điển hình là mô hình Airbnb) cũng đặt ra thách thức mới cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở.

Vũ Lê